不動産に売り時はある?時期やタイミングの目安、相場の変化について解説

不動産査定
執筆者
西原 太

宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー(AFP) 
プリズム・エージェンシー株式会社 代表
不動産の売買・賃貸仲介の経験から、不動産仲介をコンサルティングサービスととらえ、お客様に寄り添いながらより満足のいく仲介・正しい情報提供を目標に日々営業中。東京都葛飾区出身
得意分野:不動産売却、資産活用、法人、医療分野

不動産の売却を検討中の方

家を早く・高く売るなら
▼インスペ買取の詳細を見る

不動産は相場に左右されるので、売却時期によって価格が変わります。バブル時期からリーマンショック、最近の不動産価格の高騰と過去十年単位で見てみると大きく変動しています。マイホームを売却することを検討している方は、実際どんな時期に売却するのが良いか考えていることでしょう。少しでも高く売却したい人はタイミングに左右されるのか、ご紹介します。

※本記事のデータは全て、東日本不動産流通機構の資料より引用しています。専任媒介物件を中心に、東日本不動産流通機構(REINS東日本)へ登録された販売物件の件数と、その後成約となった際に成約登録をした件数を抽出しています。

※本記事における市場・相場に関する言及は、記事執筆時点(2019年11月)の情報を元にしております。

不動産の「売り時」とは

不動産の売り時といってイメージするのはやはり、高く売れる時期のことでしょう。タイミングによって左右されるのであれば、いつ売っても良いような方やタイミングを見計らっている方は、考えておきたい要素がいくつかありますので、これからご紹介します。

築年数

平均築年数の推移

不動産の築年数は売買のタイミングに関連します。築年数と売却価格の比較データを見てみましょう。

まずは過去10年のマンションと戸建住宅の、[新規登録物件](売りに出した物件)と[成約物件](実際に契約となった物件)の平均築年数のグラフです1

2018年の中古マンションの築年数の平均は、

[新規登録物件]は24.58年

[成約物件]は21.00年

中古戸建て住宅の平均築年数は

[新規登録物件]は22.23年

[成約物件]は21.11年

となっています。

マンション・戸建てともに築20年以内が売りやすい

注目すべきポイントは、中古マンションの新規登録物件の築年数はどんどん上がってきているものの、実際の成約物件は上がり幅が相対的に小さいという点です。

年数が経っている物件も売却したいニーズは上がってきていますが、実際売却できるのはそれよりも低いとすると、成約物件の平均値を超えてくる物件は競争が激しくなかなかうりづらいという事を意味します。

このデータから、マンション・戸建住宅ともに、築20年を切っている物件がより売りやすいといえます。

築年数と流通物件割合

マンション、戸建て住宅ともに、2018年の成約物件は築11年から15年までの構成比率が高く一番の売り時と言えます。実際には築が浅いほど売りやすいのですが、やはりすぐに手放す方は少ないので、10年を超えると何らかの住み替えニーズが発生するケースが多いようです。

また近年、マンション・戸建住宅ともに、築31年以上の物件の成約数・登録数が多くなっています。2008年から2018年にかけて成約数は130%程度増加していますから、成約物件、登録物件ともに築31年以上のゾーンが増えてきていることとなり、築年数が古い物件のマーケットが広がってきていると言えます。しかしながら成約数に比べて登録数が多いので、古い家は売れ残りやすいという事情も伺えます。

全体で見ると築20年までの成約件数が、マンションは56.8%、戸建住宅は51.7%を占めていますので、前述の通り築20年までが売りやすい築年数であると言えます。築20年を超えてくると、新規登録物件が多いのに成約しづらいという競争にさらされることとなります。

築年数のまとめ

・築年数が5年以内の物件は売り出し・成約が少ない。
・築年数が20年目までですべての成約物件の半数以上を占める。
・マンションの場合、売り出し物件の平均年数は年々上がってきているが、成約の築年数は相対的に上がっていない。
⇒築20年目までが売却しやすい。それ以上は競合が増える。

季節

公益財団法人東日本不動産流通機構から、首都圏の3か月ごとの売買成約件数が公表されています。

過去1年間の売買成約件数は、

  • 2018年10~12月
    中古マンション:9,308件
    中古戸建住宅:3,242件
  • 2019年1~3月
    中古マンション:10,268件
    中古戸建住宅:3,292件
  • 2019年4~6月
    中古マンション: 9,679件
    中古戸建住宅:3,387件
  • 2019年7~9月
    中古マンション:9,406件
    中古戸建住宅:3,377件

となっています2

首都圏 中古マンション 登録・成約件数の推移 四半期ごと

首都圏 中古戸建 登録・成約件数の推移 四半期ごと

中古マンションの[成約件数]は、過去3年間は1~3月が高く、7~9月が低いという結果になっています。一方で[新規登録件数](売り出し)は成約件数ほど季節に差がありませんので、夏場に売り出してもなかなか決まらない、という現状があるようです。

マンションの場合は、1~3月は転校や転勤に合わせて物件を買うという人も多いものと想定されます。1~3月は不動産の流動が大きい時期といわれますが、実際のデータからもそのようになっています。ただし季節の上下差は10%程度ですので、差があることはありますが、それほど大きな差ではありません。

中古の一戸建ては過去3年間ではピークが4~6月に来ています。これは契約手続きに時間がかかるなどが原因として挙げられますが、マンションに比べると母集団がそれほど大きくないので若干のぶれはあるかもしれません。マンションと同じく、夏場は成約が比較的少ないようです。

相対的に1~3月の取引が活発で、7~9月は売れにくい傾向にあると覚えておきましょう。

心理的には暑い時期には物件探し自体が暑くなって気が進まなかったり、長期休暇があると心理的に不動産探しには気持ちが向かないとも言われています。

また、あまり売却情報が出てこないような地域では潜在的に売り物件を待っているお客様もいるので、時期による影響は少ないことが考えられます。

季節のまとめ

・成約件数はマンションは1~3月が多く、7~9月が少ない。戸建住宅は4~6月が多く7~9月が少ない。
・人気のある物件や競合がない物件はあまり関係ない。

不動産の相場から

昨今不動産相場は高騰してきています。不動産価格が高騰しているので、結論からお伝えすると売り時なのですが、その高騰にはどのような理由があるのでしょうか。

建設ラッシュ

よく東京オリンピックが建設ラッシュを招き、不動産価格が上がっていると言われていますが、それがすべてであるとは思えません。ゼネコンはまだ建築の受注案件を抱えているといわれているので、単純に東京オリンピックに起因した建設ラッシュではないように思います。しかしながら、建設ラッシュがゆえに建設費用の高騰を招き、その結果不動産価格が上がっているという側面はあります。

建設ラッシュの要因は資材価格と人件費の高騰です。資材が取り合いになり、例えば部品が調達できず建設が延期になるという話を、いろいろな現場から聞くようになりました。また、建設に携わる人が足りず、人件費の高騰を招いているようです。このことは建設費に跳ね返ってくるので、不動産の販売価格や賃料に反映されます。

現在都心の事業用不動産(事務所など)の入居率は過去最高で、その結果賃料が高騰しています。また都心の住宅賃貸も好調で、賃料相場も上がってきています。

不動産の市況は現在とても良いので、売り時であるかどうかと聞かれれば、数年前と比べると今は売り時であると言えます。

金融緩和

不動産価格の高騰のもう一つの要因として、2016年1月から続くマイナス金利政策に代表される金融緩和が挙げられます。金融緩和により不動産への融資額は年々増加していて、とくに需要の大きい都心の事業用不動産の建設などにも多くの投資がなされています。また、低金利のため住宅ローンも借りやすく、その結果不動産の価格が高くなっているという要因も考えられます。

5年前と比べても成約価格は約30%増しとなっており、実際その時に購入した不動産は値が下がらず売りやすい状況が続いています。

不動産個別の事情

開発が見込まれる地域や新路線ができるような地域は、期待感が先行して取引価格が上昇する相場が形成されることもあります。

その不動産自体の人気が高く、売り手市場のような物件は、競合物件の有無によって売り時が変わってきます。地域によっては大きく差が出ることがありますが、街の開発によって人気が出た地域は、過去の事例から見ても価格のピークが違うようです。マンション自体にプレミアがついている場合や、学区に人気が出るなど地域性に人気が出てきた場合は、売り時のピークの見極めが必要になります。個別事情もあるので地元の情報収集が必要になる場合もあるでしょう。地域性の人気は、長く続いている場所もあれば一過性の場所もあります。

相場から売り時を考える際の注意として「将来のことはだれにもわからない」という点が挙げられます。バブル崩壊やリーマンショックなどの大きな価格下落を経験しましたが、誰も予測することはできませんでした。過去からの時系列での判断は可能ですが、将来性についてはギャンブルの要素もあるので、未来は不確かなものという考え方が必要です。

相場のまとめ

・現在は10~20年スパンで見ても過去最高のため、売り時といえる
・不動産特有の地域性などの個別事情もある
・将来の上下変動は推測できない

税金面

売り時を考える際に、どのタイミングで売却すると税金面で有利か気になると思います。

不動産の売却でもっとも大きな税金となる可能性があるのは、譲渡所得です。譲渡所得は次のように計算されます。

売却価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除=課税譲渡所得

なお、マイホームの場合は、3,000万円の特別控除がありますので、一般的に3,000万円以上の利益が出る場合に、税率の違いが出てきます。

課税所得金額にかける税率は、所有期間によって変化します。

短期譲渡所得と長期譲渡所得

その年の1月1日に所有期間が5年以下の場合は、

短期譲渡所得:39.63%(所得税30.63% 住民税 9%)

 

その年の1月1日に所有期間が5年超の場合は、

長期譲渡所得:20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)

となります。

また、長期譲渡所得の特例として所有期間が10年超の場合で、居住用であった場合は、二つの特例があります。

10年超所有軽減税率の特例

①課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%(所得税10.21%・住民税4%)

②課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315%(所得税15.315%・住民税5%)

特定居住用財産の買換え特例

居住用で10年超住んだ場合に譲渡益が出た場合は、課税されるタイミングを先延ばしにできる制度です。

 

税金の適用の可否については、税理士に相談の上判断してください。

▼関連記事

マイホーム売却時の特例「3000万円控除」とは?不動産売買に関する税金の基礎知識
不動産を売却して利益が出ると税金がかかりますが、マイホームを売却した際はいくつか特例があります。マイホームは人が住むために売買するので、例えば投資で売買するような場合と比べて税負担を軽減しています。要件を満たせば、一定の額までは利益が出ても...

税金のまとめ

・マイホームであれば、3,000万円までの利益は控除される

・5年以内(※)で売却して利益が出た場合は、短期譲渡所得で税率が高い

・5年超(※)で売却して出た利益は長期譲渡所得となる

・10年を超えた居住用の不動産の売却後の利益は、特例あり

(※1月1日を基準とします。詳しくは税理士等にご相談ください)

 

この記事では、不動産の売り時のタイミングを、築年数、季節、相場、税金面からみてきました。

マイホームの場合は売りたくなった時が売り時ともいえるので、タイミングがあれば上記を参考にしていただき、満足のいく売却をしていただければと思います。

  1. 出典:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)|東日本不動産流通機構
  2. 出典:季報 Market Watch サマリーレポート2019年1~3 月期|東日本不動産流通機構
タイトルとURLをコピーしました