「いえうり」ならオーナーチェンジ物件の売却が可能です
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一括査定のデメリット
一括査定サイトで査定に申し込むと、多くの不動産会社から連絡が来て対応が大変というイメージを持っている方は多いでしょう。
さらに、一括査定サイトでは「仲介」での売却が基本なので、売却活動が長引いてなかなか売れないことも多くあります。
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結論から言うと、あなたが所有する賃貸中の物件に入居者がいても、売却は可能です。
また、売却すること（物件のオーナーが変わること）を現在の借主に伝える必要もありません。
オーナーの変更は、新しいオーナーから借主への通知のみになるのが一般的です。
入居者を退去させることはできない
賃貸用の収益物件は、住宅に比べると売買の需要が限られています（都心など一部地域は例外）。
そのため、賃貸中の物件は空室よりも低い値段で取引されるのが一般的です。
リフォーム・リノベーションを施して家賃を高く設定するなどの戦略もありますが、それは入居者がいる最中には実施できません。
入居者がいても物件の売買は自由にできますが、不動産の賃貸契約は借りる側の権利を法律で保護するという考え方が根本にあります。
例外となるのは「定期借家契約で、期限を迎えたとき」です。
普通借家契約と定期借家契約
賃貸物件における借家契約（賃貸借契約）には「普通」「定期」の2種類があります。
- 普通借家契約…期間の定めがない
- 定期借家契約…期間の定めがある
契約期間が2年などと書いてあっても、定期借家契約でない限り、2年が経過しても契約が終了するものではありません。
借家契約の種別は賃貸借契約書で確認できますので、もし賃貸借契約を読んで「定期借家」という文字がなければ普通借家契約です。
ファミリー向けの戸建て住宅などは、一般的に賃貸中の物件のほうが査定額が低くなりがちです（約1割程度値下がりすることが多い）。
しかし前述の通り、高く売りたいからと言っても、貸主であるオーナーの都合で退去してもらうことはできません。
定期借家契約であれば、期限を迎えれば退去してもらえますが、退去してもらうためには期限が到来する半年前までに借主に「まもなく期限ですので退去の準備をしてください」と伝えなくてはいけません。
通知しない場合は、借主が希望すれば通知をした日から半年間は住めることになります。
もちろん、再契約（期限延長）も貸主借主双方が合意をすれば可能です。
借主が管理会社（サブリース）の場合
収益物件では、ワンルームマンションを中心に、管理会社が借り上げて入居者に転貸しているケースがあります（サブリース）。
所有者と管理会社の契約内容は様々ですが、実際に入居者が住んでいると、その「住む権利」が一番に保護されます。
売却については、管理会社との契約内容を確認してください。
物件相場が一般的な住宅とは異なる
収益物件は、「利回り」と「値上がりが見込めるか」が1番に重視されるため、居住用の住宅とは相場が異なります。
利回り
居住用の不動産売買では、取引事例法を用いて査定が行われるのが一般的ですが、オーナーチェンジ物件の場合は、その不動産が将来生み出す収益から逆算して査定が行われます（収益還元法）。
現在の賃料収入と管理費などの支出がどのくらいかを算出して、利回りがどのくらいかを計算します。
その利回りの大小がオーナーチェンジ物件の価値の指標となり、このような査定方法を「収益還元法」と言います。
管理費など、毎月のコストを考慮しない利回りは表面利回り、考慮した場合は実質利回りと呼ばれます。
近年、不動産価格は高騰していますが、賃貸物件の家賃は売買価格ほど上がっていません。
利回りは賃料が元になるので、売買価格が高騰している時期は、居住目的で購入できる物件に比べて価格が低くなることが多いです。
値上がりの可能性
立地によっては、今後人気が高まり、値上がりが期待できるエリアもあります。
短期的には家賃による安定収入があり、中長期的には地価の上昇による売却益も見込めるとなれば、収益用物件としての価値も上がります。
利回りが低くても希少価値が高い場合などもありますので、一概に 利回りだけで金額は決まりません。
査定の時に用意するもの
通常の売却に必要な資料に加え、賃貸借契約書を用意しましょう。
賃貸借契約書には、賃料、敷金その他条件が書かれていますので、その内容次第で査定価格が変わってきます。
また、現在の入居者がどのような人か、たとえば滞納歴やトラブル歴がある場合は敬遠され、査定のマイナス要素になり、売れないこともあります。
そして、もし問題を知っていて告知しない場合は訴訟問題に発展することもあるため、注意しましょう。
入居者の管理を管理会社に依頼している場合は、管理会社との契約書も査定の際に必要です。
管理料が発生している場合は実質利回りの参考になります。
そして、管理会社を解約（変更）したいというニーズがあれば、その解約が可能かどうか、サブリース（家賃保証契約）なのかなど、査定時に重要な情報が記載されているからです。
自宅の売却とオーナーチェンジ物件の売却で異なる点
買手が得られる情報が少ない
オーナーチェンジ物件は入居者がいるため、新たな買主が室内を見ることができない場合が多いです。
そのため、物件情報や仕様などを詳細に説明できたほうが売却しやすくなります。
リフォームなどで内装を変更しているときは、その情報も伝えましょう。
ローン清算の準備
売却完了時のローンの清算方法は、普通の物件と変わりません。
事前に金融機関に相談をしておきましょう。
敷金・保証金
敷金と保証金は呼び方が違うだけで、意味合いはほとんど一緒です。
基本的に入居者が預けた敷金・保証金は賃貸契約解約の際に入居者に返さなくてはいけないので、敷金・保証金は次の買主に引き継ぎます。
敷金の所在は必ずクリアにしておくのが、トラブル回避のために重要です。
賃貸管理会社が預かっているケースもあります。
オーナーとしての地位の引継ぎ
賃借人にはオーナーが変わったことを知らせる必要があります。
新規購入者が通知することですが、とくに事前に売却をすることを賃借人に伝える義務はありません。
税金
居住していた物件には、売却によって譲渡益が出ても控除が使えたり、損失が出た場合は繰り越せたりなどの特例（マイホーム売却時の特例、3,000万円控除）がありますが、収益物件には適用されません。
賃料による収入は不動産所得として計上するのが一般的ですが、売却によって節税効果を期待する場合は税理士に相談しましょう。
不動産業者の選び方
住宅を売却する一括査定サイトなどで査定に出しても大きな問題はありませんが、収益物件の売却経験があり、周辺の賃貸物件のニーズにも詳しい業者・担当者に依頼するのが理想です。
利回りが高くなくても、次回の募集の際に家賃の値上げができる物件かもしれませんし、その場合は現在の利回りが低くても売却価格を維持できる可能性があります。
周辺の賃貸物件を取り扱っている業者であれば、その辺りの情報にも期待できます。
また、その地域であまり出てこないような希少物件であれば、相場とは大きく離れた額を査定されることもあるでしょう。
成約事例が少ない場合は、ニーズを的確に予測して売り出し価格を検討する必要があります。
売買のプロや賃貸のプロは多いですが、どちらの相場にも精通している担当者は業界でもそれほど多くはありません。
まとめ
入居者がいる物件を売却する際は必要な手続きが増えますし、居住用の物件と相場が変わってくることもあります。
知っておかなくてはいけない知識も増えるので、もしご自身で不明なところがあればアドバイスがもらえる専門家を探すことが重要になってきます。
