戸建て住宅の売却相場と査定額をチェックする方法を不動産のプロが解説

戸建て住宅の売却相場と査定額をチェックする方法を不動産のプロが解説不動産査定
執筆者
逆瀬川勇造

明治学院大学卒。地方銀行勤務後、転職した住宅会社では営業部長としてお客様の住宅新築や土地仕入れ、広告運用など幅広く従事しました。2018年よりP.D.Pを設立。WEBを通して不動産に関する問題解決を目指します。
保有資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)、住宅ローンアドバイザー、相続管理士

一般的に戸建て住宅はマンションと比べると売却査定が難しいと言われていますが、業者はどのようにして査定額を算出しているのでしょうか? 本記事では、戸建て住宅の査定額について算出方法をお伝えすることで、売却相場を知ると共に、不動産業者の提示する査定額をチェックできるようにしていきます。

戸建て住宅は査定が難しい?その理由とは

不動産を売却しようとすると、最初に不動産会社に売却査定を依頼するのが一般的ですが、戸建て住宅は土地やマンションと比べると査定が難しいとされています。

それはなぜなのでしょうか?

独自性が高い

戸建て住宅の査定が難しいのは、独自性が高いことが理由の一つとして挙げられます。戸建て住宅は間取りや利用されている設備、構造、建物が建っている向きなどが物件によって異なります

マンションであれば、多くの場合、同じマンション内で同じ間取りのものが複数戸あるため、売却する際、それらの取引事例を参考にできます。また、同じマンション内でなくとも、例えば「2LDK,70㎡の居室」であればおおよそ同じような間取りになっていることが多く、売却時の参考にしやすいです。

一方、戸建て住宅は例え同じエリアで過去に取引事例があったとしても、間取りや設備の独自性が高いことが多く、参考にしづらいのです。

無難な間取りが売れやすい

将来的に売却も検討するのであれば、できるだけ無難な間取りにした方が売却しやすくなります。

戸建て住宅は、自分の思い通りに新築できるため、独自性が高くなってしまうという側面があります。実際、どうせマイホームを新築するのであれば、他にはないオリジナリティを取り入れてみたいと思う方が多いのではないでしょうか。

例えば、リビングの一部に家族でボルタリングできる施設を設けるようなことは、マンションではまずできませんし、自分で住宅を新築するからこそ実現できることでもあります。

しかし、将来売却する時に、ボルタリング施設が欲しいという方は数としては少ないでしょうし、ボルタリング施設を設けるのにかけたお金を売却価格に上乗せしようとすると、他の類似物件と比較して割高と感じられてしまいます。

一方、多くの方に興味を持ってもらいやすい住宅としては、例えば「4LDKで主寝室1つに子供部屋2つ、和室1つで、100㎡程度の過不足ない広さにちょっとした庭と駐車場が2台」といったものです。

こうした間取りが無難な住宅の方が買い手はつきやすく、また購入時の価格に近い価格で売却しやすくなります

もちろん、売却時のことだけを考えて間取りを考える必要はありませんが、こうしたことも頭に入れておくとよいでしょう。

売却査定は複数の会社に依頼しよう

上記のように、戸建て住宅は独自性が高く査定が難しいことから、プロである不動産会社の売却査定でも、会社によって査定額にばらつきが生じやすいです。

そもそも、不動産の売却査定では複数の不動産会社に売薬査定を依頼すべきですが、戸建て住宅の場合はより一層、複数社の査定結果を聞くことが重要です。

なお、査定依頼には、書類だけで査定する簡易査定(机上査定)と、実際に現地に訪問してもらって査定を受ける訪問査定がありますが、戸建て住宅の場合は実物を見ないと分からないことが多いため、全ての業者に訪問査定を依頼することをおすすめします。

また、査定後、査定結果を聞くときは、どのような理由でその査定額にしたのかをしっかり聞くようにしましょう。

自分で売却価格を査定してみよう

不動産の価格は自分で簡単に査定することもできます。

先述の通り、戸建て住宅の売却査定はプロの不動産会社でも査定結果にばらつきが生じることも多く、どの会社に売却を依頼するのか、判断基準を持つためにも一度自分で査定してみることをおすすめします。

なお、不動産の査定方法には「取引事例比較法」と「原価法」、「収益還元法」の3つがあります。戸建て住宅の場合、一般的に、土地について取引事例比較法を、建物について原価法を用いて算出します

取引事例比較法で土地価格を求める

まずは取引事例比較法で土地価格を求めます。

取引事例比較法とは、周辺の類似した取引事例を価格の参考にするもので、土地の形の違いや取引時期の違いなどを補正する形で価格を算出します

自分で算出する場合、補正についてはそこまで厳密に考える必要はありません。

査定対象物件の周辺で、過去の取引事例から、場所が近く、同じような広さの土地があればその価格を参考にします1

また、AtHome(アットホーム)やSUUMO(スーモ)など大手不動産情報サイトで現在売りに出されている物件を検索し、価格の参考としてもよいでしょう。

原価法で建物価格を求める

建物については、先述の通り戸建は独自性が高いことから取引事例比較法では価格の参考にしづらいです。そのため、原価法を用いるのが一般的です。

原価法とは、「今建っている建物を取り壊し、同じ建物をもう一度建てた時にいくらかかるか(再調達価格)」を計算し、そこから築年数に応じて、老朽化している分を差し引いて価格を求めます

具体的には、以下の計算式で建物の価格を算出します。

建物価格=再調達価格×延床面積×(残耐用年数÷耐用年数)

再調達価格は、建物の構造毎に定められており、査定する会社によって異なることがありますが、概ね以下のような金額設定となっています2

標準やや高価高価
木造148,000円/㎡174,000円/㎡209,000円/㎡
鉄骨造156,000円/㎡183,000円/㎡220,000円/㎡
RC造188,000円/㎡209,000円/㎡251,000円/㎡

また、耐用年数については、構造ごとに定められた法定耐用年数を利用します3

構造法定耐用年数
木造22年
鉄骨造34年
RC造47年

例えば、標準的な木造の物件で築10年、100㎡の建物であれば、原価法で求められる建物価格は148,000円/㎡×100㎡×(12年÷22年)=約807万円と計算できます。

なお、法定耐用年数は税金の計算に用いられる耐用年数で、金融機関によっては独自に定められた経済的耐用年数を用いて計算することもあります。

公的価格を参照する

取引事例比較法や原価法以外にも、公的価格を参照する方法もあります。

具体的には、公示地価や相続税路線価、固定資産税評価額などの価格を参考にできますが、この内、相続税路線価については取引価格の80%程度、固定資産税評価額については取引価格の70%程度を目安に定められるとされており、それぞれ80%、70%で割って価格を求めます。

例えば、固定資産税評価額が1,000万円だった場合、1,000万円÷70%(0.7)=約1,428万円といった形で算出します

なお、土地価格の算出の際は公示地価、相続税路線価、固定資産税評価額が利用できますが、建物の価格は固定資産税評価額のみとなっています。

築年数から見る戸建て住宅の価値相場

最後に、築年数ごとの戸建て住宅のおおよその価値相場について見てみたいと思います。

築10年以内の戸建て住宅

築10年以内というと、建物も比較的きれいなことが多く、売主としては新築とそう変わらない価格を期待してしまうものですが、築10年頃には新築時の半額程になるのが一般的です。

そもそも、築年数に関わらず、誰かが住んで「新築住宅」でなくなっただけで、建物の価値は3割程下がってしまう点に注意が必要です。

築11年~20年の戸建て住宅

戸建て住宅は築15年頃まで急激に価値が落ちていき、築15年を目安として下落幅がゆるやかになる傾向にあります。

ただし、築15年時点で新築時の価格の2割程度まで価格は下がってしまっています。

築20年超の戸建て住宅

築20年を超えると、戸建て住宅の建物部分については資産価値がほとんどなくなります。

実際にはまだまだ使える状態であっても、ほとんど土地値と変わらない価格で取引されることも多く、場合によっては建物を解体して更地にしてから売却した方がよいこともあります。

不動産業者に売却査定する流れ

最後に、不動産業者に売却するまでの流れについて解説します。

戸建て住宅の売却査定では、複数の業者に訪問査定を依頼することをおすすめしますが、スケジュールが重なってしまうので、以下の流れをしっかり把握しておきましょう。

査定依頼

まずは不動産業者に査定依頼を出します。

1社1社電話やメールで査定依頼してもよいですが、手間がかかるため、一括査定業者等を活用するとよいでしょう。

訪問査定を依頼する場合、業者に現地に来てもらう必要があります。

現地で訪問査定を受けてから、おおよそ1週間程度で査定額の提示を受けることができるでしょう。

査定額の提示

その後査定額の提示を受けますが、査定額の根拠や販売戦略などを聞きながら、どの不動産会社に売却を依頼するかを検討していきます。自分で査定している場合は、自分が査定した査定額とどのように違うのか、また違う場合はなぜ違うのか質問するとよいでしょう。

媒介契約締結

査定額の提示を受けた会社の中から、売却を依頼する会社を決め、決めた会社と媒介契約を締結します。なお、媒介契約は複数の会社と重ねて契約できる一般媒介契約と、1社としか契約できない専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。

前者は、多くの方に売却物件の情報を伝えられる可能性が高く、後者は1社に絞ることで、その不動産会社が積極的に活動してくれやすいといったメリットがあります。

どちらも一長一短あるため、状況に応じて選ぶとよいでしょう。

【関連記事▼】

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不動産業者はこの質問で見極めよう

不動産業者に査定を依頼し、査定額の提示を受ける際には、ただ単に査定結果を聞くのではなく、その不動産業者に売却を依頼すべきかどうか見極めるつもりで話を聞くことが大切です。

具体的には、以下のような質問を担当者に投げかけるとよいでしょう。

  • 査定額の根拠を教えてください
  • 最近どのような物件がよく売れていますか?
  • どのような媒体で売却活動を行いますか?

上記のような質問で、査定額の根拠やどのように売却活動を行っていくかを聞いた上で、より説得力のある会社を選ぶようにします。

また、質問に対する回答だけでなく、メールや電話への対応の早さや丁寧さなどもチェックおくとよいでしょう

自分でもリサーチして知識をつけておこう

戸建て住宅の売却相場や査定の特徴、自分で査定する方法等についてお伝えしました。戸建て住宅は独自性が高く、査定のプロである不動産業者でも、会社によって査定額にばらつきがあることが多いです。そのため、複数の業者に査定依頼すると共に、本記事でご紹介した内容で自分でも査定額を調べ、判断基準を持っておくことが大切です。

  1. 参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索
  2. 参考:原価法とは?一戸建ての建物部分の査定方法についてまとめた | イエイクラ
  3. 減価償却資産の耐用年数等に関する省令
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