不動産売却査定の流れを徹底解説|相場の調べ方から業者の選び方まで

不動産売却査定の方法を徹底解説|相場の調べ方から業者の選び方まで不動産売却の基礎知識
執筆者
インスペ買取編集部

売買主が抱える情報の非対称性をテクノロジーによって解決し、安心して住宅の売買ができる世界をつくります。

「住み替えをするから」「急な資金が必要になったから」「相続したけど住まないから」「相場がピークで売り時だと思ったから」など、不動産を売却するときの理由には色々なものがありますが、どんな理由で売却を検討しているのであれ、まずは不動産会社に自分が売却する物件の査定を依頼しなければいけません。

しかし、一生に経験する機会がそう多くない不動産売却査定については、わからないことだらけの人も多いと思います。この記事では、できるだけスムーズに、そして損をしないようにできるだけ高く売却するために、不動産査定について最低限知っておきたいポイントをまとめました

まずは不動産売却の全体の流れを把握しよう

不動産を売却するだいたいの流れは以下の通りです。

1つずつ順番に見ていきますので、まずは全体像の把握に努めてください。その後、相場の調べ方と業者の選定方法について特に重点的に確認していきましょう。

相場を調べて、おおよその売買価格を決める

まずは自分で相場を調べて、いくらで売れるかおおよその売買価格の見立てを持ちましょう。難しく感じるかもしれませんが、全てを不動産業者に任せるのはよくありません。この不動産業者は信用できるのかを判断するポイントにもなりますので、所有する不動産のことを自分自身でもしっかりと理解しましょう。

査定を依頼する

おおよその売買価格がわかった後は、業者に査定を依頼しましょう。一括査定をサービスを利用すれば、1度に複数の業者に査定してもらえるのでとても便利です。業者同士を比較した上で売却を依頼するのが重要です。

売却の仲介を依頼する業者を決める

査定をしてもらったら、どこの業者に売却を依頼するのか決めましょう。このとき、査定額だけをみてどこに依頼するのか判断するのは避けましょう。なぜかというと、査定価格で実際に売却できるとは限らないからです。

仲介手数料欲しさにあえて見積もりの査定額を高く提示し、媒介契約を結ぼうとする悪質な業者が無いとは言い切れません。他の業者よりも明らかに高い査定額を提示するような業者があれば、その根拠となる情報も自分から業者に問い合わせるようにしましょう。

業者と媒介契約を結ぶ

依頼する業者が決まったら、媒介契約を結びます。複数業者に依頼したい場合は「一般媒介契約」、一社のみにお願いする場合は「専任媒介契約」、または「専属専任媒介契約」を結びます

購入検討者との交渉

物件を売り出していると、購入検討者から質問がきたり、ときには価格を下げてほしいと交渉を持ちかけられるかもしれません。

あなたが優先したいのは「早く売却すること」なのか、「高く売却すること」なのか決めておかなければ、最初の購入検討者が一番高い条件で購入を申し込んだ後、結局成約には至らず、最終的に買い手が見つからずズルズルと売り出し価格を引き下げざるを得ないケースもあります。そうならないためにも、最初にある程度見込みの売却額を想定しておくのが大切なのです。

買い手との交渉に関しては、業者に優先したいことを伝え、購入検討者との間に入ってもらい、うまく話を進めてもらいましょう。

売買契約を結ぶ

ここまできたら、あともう少しです。購入検討者と価格や引き渡し時期など、条件が折り合ったら売買契約を結びます。

物件の引き渡し

物件の引き渡し当日(決済日とも言います)は、銀行や業者の事務所などで諸手続きを済ませます。

不動産売却の流れは大まかに見ると上記のようになります。査定を依頼してから実際に売却に至るまでは、早くても3ヵ月程度かかります。余裕を持って準備を進め、できるだけ焦らずタイミングを待つことができれば、失敗しない売却ができます。

相場の調べ方

不動産を売却する際は相場を調べることが特に重要になりますが、相場の調べ方なんてよくわからないよという方でもわかるように、要点をより詳細に見ていきます。

これが絶対!という正解があるわけではないですし、おおよその感覚がつかめれば大丈夫なので、以下のチェックポイントを参考に相場はぜひ自分でも調べてみてくださいね。

公示価格と路線価

公示価格とは、地価公示法にもとづいて土地鑑定委員会(国土交通省)が公表する土地の価格のこと言います。また路線価は、国税庁が調査・発表を行う土地の価格です。公示価格と路線価は毎年更新されますが、下落の傾向が激しいような場合にはできるだけ早く買い手を見つけるべきといった判断ができるので、事前にチェクしておくようにしましょう。

近隣物件における過去の成約事例

あなたの売却目的の不動産と似た条件のものが、過去にどういった条件で売却されているか確認してみましょう。似た条件の物件を探す際は、

①最寄り駅からの距離(徒歩何分か)
②築年数
③広さ

上記3つの条件で比べてみましょう。

近隣の今現在の取引事例

今現在売りに出されている不動産は、どのような条件のものが多いのかというのも確認しておきましょう。ただし過去の成約事例は、「実際にその条件で取引が成立した」事例ではありますが、あくまで過去の事例です。

現在はもっと条件をさげないとその価格では売却できないかもしれませんし、もっと高額に設定しても売却できるかもしれないので、公示価格・路線価と合わせてたくさんの事例を確認して傾向を掴みましょう。過去・現在ともに取引事例は、土地総合情報システム、レインズ・マーケット・インフォメーション等の物件情報サイトで確認できます。

土地総合情報システム(国土交通省)
レインズ・マーケット・インフォメーション(REINS)

 

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業者の調べ方・選び方

一括査定を依頼してどこの業者に依頼しようか悩んだら、以下の点で業者を比較してみてください。
業者の中には自分たちが選ばれるようにと査定額を高く提示するところもありますが、「実際に媒介契約を結んで依頼してみたら査定額と成約価格がかけ離れていた」なんてこともあります。そのようなことにならないように、誠実に対応してくれる業者を選びましょう。

物件周辺の土地情報に詳しい

物件周辺に詳しい業者だからこそ知り得る情報があるかもしれません。例えば、該当物件の近くで土地を探している人がいるなど、そのような情報を持っていれば相場よりも高値で売却できるケースもあるかもしれません。また、物件周辺に詳しいだけでなく、実際に販売実績があると説得力があります

売り出し価格の根拠をきちんと説明できる

査定額=売り出し価格を何故その価格に設定したか、なんとなくでは困りますよね。この価格設定の根拠をきちんと説明できる業者だと、安心感があります。前述の取引事例などの情報に加え、物件周辺に詳しい業者だからこそ知り得る情報もあれば、高額だったとしても低額だったとしても根拠があるので納得できますし、中々売れずに困ったり、あるいは相場より安く買い叩かれるリスクも抑えることが可能です。

業者選びの際に見ておきたい+α

ここからは、媒介契約を結ぶ業者を選ぶ際に参考になるポイントをもう少し掘り下げて解説します。悪どい業者だとあなたが不動産に関して無知だとわかると、あの手この手で騙そうとしてくるかもしれません。自衛のためにも押さえておきましょう。

免許番号に注目しよう

不動産業者は、必ず国土交通省から割り振られた免許番号というものがあります。この番号が大きければ大きいほど、設立から年数が経っているということになります。逆にいうと、この番号が若ければ若いほど設立から日が浅いということになります。業者の新旧は仕事の質を図る直接の理由にはなりませんが、古い業者はそれだけ長く仕事を続けられる要因があるため、一つの指標になるということを覚えておきましょう。

行政処分の有無

不動産業者は宅建業法やその他法律違反を犯すと国土交通省から処分を受けます。これは国土交通省のホームページから確認することができますので、依頼しようと思っている業者に行政処分された形跡がないか確認してみると良いでしょう

国土交通省ネガティブ情報等検索システム<宅地建物取引業者>

宅地建物取引士の有無

不動産業者は、宅地建物取引士の資格を有する者を5人に1人の割合で事務所に配置しないといけない、と宅建業法で決められています。もしちょっとこの業者は不安だな、と思ったら事務所に何人の宅地建物取引士がいるのか聞いてみるといいかもしれません。

例えば明らかに10人以上在籍しているのに、1人だけとなると、その業者は「宅建業法違反をしている会社」ということになります。しかもそれをお客さんに堂々と言ってしまうようだとなおさら不安ですね。その場合は違う業者を選んだ方が良いでしょう。

売却が得意分野の業者かどうか

不動産業にはいろいろな業務の種類があります。売買や賃貸、仲介や管理など同じ不動産業でも業務の内容は異なります。それゆえその業者ごとに、得意不得意があるのです。あなたが売却を依頼するなら、賃貸仲介のスペシャリストよりも売却のスペシャリストにお願いしたいと思いませんか?業者としての良し悪しはもちろんですが、まずはその業者の得意分野に着目してみましょう。

会社の規模より担当者の仕事ぶりをみてみよう

業者に売却を依頼するときに、大手の業者に頼んだ方がいいのか、地域密着型の地元の業者に頼んだ方がいいのか悩む方もいると思います。もちろん決め方は人それぞれなのですが、私は「会社の規模より担当者の仕事ぶりで決める」ことをおすすめします。

あなたがこれからお付き合いするのは、担当営業マンという個人です。良い取引だったかどうかを左右するのは、担当者の仕事ぶりにかかっていると言っても過言ではないでしょう。いくら大手企業であっても担当者にやる気がなければ良い取引にはならないでしょうし、逆もまた然りです。

少しでも知識があれば、不動産売却に対する苦手意識や漠然とした恐怖も緩和され、正確な判断をすることが可能になります。この記事を読んでくださったあなたが、少しでも満足ゆく不動産の売却ができれば幸いです。

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