家に住みながら物件を売却?リースバックと任意売却の仕組み・メリットを徹底解説

家に住みながら物件を売却?リースバックと任意売却の仕組み・メリットを徹底解説不動産売却の基礎知識
執筆者
切塗よしを

きりぬりよしを:ライター、小説家/政令指定市の行政マンとして都市計画法関連業務に従事、建築主事、建築専門学校非常勤講師の経験を有する/大阪文学学校賞、滋賀文学祭小説部門特選/ことの葉行政書士事務所代表
【保有資格】特定行政書士、既存住宅状況調査技術者(インスペクター)、建築基準適合判定資格者、終活カウンセラー、著作権相談員

「もし住宅ローンの返済が困難になったらどうしたらいいの?」

土地も家も取り上げられたら、どうやって生活をすればいいのかと焦ってしまう人もいることでしょう。でも実は、「リースバック」という仕組みを利用すれば、家に住みながら物件を売却することも可能です。いったいどんな方法なのか詳しく見ていきましょう。

住宅ローンを返せなかったらどうなる?

もし何かの事情で住宅ローンが返済できなくなったら、今住んでいる家は売却しなければならないのでしょうか。まずは、債権者である金融機関がどのような対応をするのか見ていきましょう。

競売手続が進められる

数カ月返済が滞り返済不能と判断した場合、債権者である金融機関は、住宅ローンの一括返済を求めてきます。一方、債務者側としては、月々の返済が滞っているのですから、一括返済ができる資金などありません。

金融機関は住宅ローンの融資に際して、土地や建物を担保にして抵当権を設定しています。もし返済が滞ると、金融機関は抵当権を実施して競売手続きに入ります。

競売

競売とは、裁判所の手続きによってマイホームを売却して換価することをいいます。買受人が決まった時点で、債務者はマイホームという重要な生活の場を失うことになります。

任意売却という方法もある

競売は相場よりも安い価格で落札されるのが一般的です。住宅ローンの残債よりも大幅に安い価格で落札されては、債務者としては望ましい結果とはいえません。

こうした事態を避けるために、競売よりも高値の売却が期待できる任意売却という方法を選択することがあります。

任意売却は、表向きは一般の売却活動と同様に広告を出して購入希望者を待つ方法がとられるので、近隣の人達に住宅ローンの返済が滞っていることを知られることはありません。

任意売却の手続き

ただし任意売却を行うためには、債権者や保証人などの同意が必要になります。金融機関などに任意売却を行った方が競売よりもメリットがあることを理解してもらえないと、いくら自分の家だからと言っても、勝手に売却をすることはできないのです。

このため、住宅ローンの返済が滞り任意売却を余儀なくされると、多くの債務者は、任意売却専門の不動産会社に相談を持ちかけて債権者等との交渉を進めてもらいます。

任意売却は、はたして住宅がいくらで売れる見込みがあるのかという査定が大きなポイントになりますから、専門家の力を借りた方が交渉はスムーズに進むのです。

自分の家に住みながら物件を売却する方法はないの?

競売にしても任意売却にしても、売却が完了すれば自分の住まいを手放すことには変わりありません。売却した後も愛着のあるマイホームに住み続ける方法はないのでしょうか。

親戚に買い取ってもらう

一番手軽な方法は、任意売却をした時点で親戚など近しい人に買い取ってもらう方法です。ただし住宅ローンは親戚間の売買だと融資してもらえないため、現金で購入できる親戚がいることが前提となります。

このケースでは、親戚が購入した後、賃貸借契約を結び、月々の賃料を支払うことで、最終的に親戚にメリットがある形で話を決めないと、協力してくれる親戚は現れない可能性があります。

親戚が購入するという話が決まった場合、任意売却でなく競売で落札するという方法も使えます。ただし競売の場合、100%落札できるという保証がありません。このため入札価格の設定に非常に高度な判断を要します。

リースバックという方法がある

自分の物件を現金で買取できる有力な親戚はいないが、どうしても自分の家に住み続けたい場合、「リースバック」という方法を活用することで、家に住みながら物件を売却することができます。リースバックは、任意売却専門の不動産会社が、売却先として投資家やリースバック会社を紹介するところからスタートします。

それらの人に家を買い取ってもらい、賃貸借契約やリース契約を結ぶことで、引き続き家に住み続けるというシステムです。土地や建物の所有権は失うものの、買い受けた投資家等が家主としてなり、賃貸住宅として元の家の所有者に貸し出してくれるので、家に住みながら売却することが可能になります。

リースバックのメリット

家に住みながら売却できる方法として注目を集めているリースバックですが、はたしてどのようなメリットがあるのでしょうか。

そのまま住み続けることができる

リースバックの最大のメリットは、売却した後も住み慣れた住宅に引き続き住み続けることができるという点です。マイホームを売却して、予算内の家賃に収まる物件を探して引越しをするというのは思いの外負担になりますので、

住宅ローンの返済から解放される

任意売却した住宅が住宅ローンの残債以上の価格で売却できた場合、住宅ローンを返済する必要がなくなります。リースバックで家賃やリース料という形での支払いになりますが、状況によっては、月々の負担が住宅ローン返済時よりも軽減できることがあります。

固定資産税の支払い義務がない

固定資産税は土地や建物の所有者に課せられるものです。任意売却した物件の固定資産税は新しい所有者が負担することになります。

将来自分の家として買い戻すことができる

着実に家賃を支払って住み続けていると、売却した住宅を将来再び住宅ローンの融資を受けて自分の家として買い戻すこともできます。住宅ローンは、一度滞納すると5年~10年は信用会社のデータに滞納の記録が保存されます。この期間を過ぎて再び住宅ローンを組めるようになれば、買い戻すことが可能になります。

リースバックのデメリット

リースバックを活用して売却した家に住もうとするのであれば、メリット以上にデメリットを十分に理解することが非常に重要です。どのようなデメリットがあるのかみていきましょう。

任意売却で住宅ローンが完済できるとは限らない

任意売却で売却できた価格が住宅ローンの残債を上回っていた場合は、それほど大きな問題が生じることはありません。問題は、住宅ローンの残債よりも売却額が少ない、オーバーローンの状態になったケースです。

このような状況であっても、さらに家に住み続ける選択をするのであれば、家賃に加えて住宅ローンの返済を続けることになるため、月々の負担が大きくなります。

売却価格が適正なのか判断が困難

リースバックありきで売却活動をしているので、一般的な任意売却のように自由競争ではありません。買取業者や投資家は売主の弱みを熟知しているので、一括査定サイトななどで相場を把握していないと、割安の価格で売却してしまうことがあります

家主がいつまでも好意的だとは限らない

入居当初は好意的だった投資家(家主)も、いつまでも好意的な関係でいられる保証はありません。

契約更新時に家賃の値上げを宣告されることもあります。また、将来買い戻す前提だったのに、いざ買い戻そうとしたら想定外の金額を提示されることもあります。

任意売却の際に住宅を買い取ってもらった上に、引き続き住まわせてもらっているという負い目もあり、なかなか投資家(家主)に強く出ることもできません。将来にわたって同じ条件で済み続けられる保証がない点がリースバックのデメリットです。

リースバックを活用するために必要なこと

家に住みながら物件が売却できるリースバックですが、どんな人も無条件で活用できるわけではありません。リースバックを活用するのに際して、どのようなことが必要になるのかみていきましょう。

収入が安定している

リースバックは、毎月の家賃を支払うことが前提になっているため、安定した収入があることが条件になります。とはいっても、住宅ローンのように年収制限があるわけではなく、パートやアルバイト、年金などの定期収入があれば認められます

ただし、住みながら売却した住宅とはいえ、家賃が支払えなくなれば退去させられる点は、一般の賃貸住宅と同じです。

すべての権利者の同意が必要

リースバックの前提となる任意売却をする時点で、土地や建物の所有者全員の同意が必要になります。たとえば父親と共有名義の家に住んでいて、既に父が亡くなっているケースだと、相続人である兄弟の同意が必要になります。

家族への十分な説明が必要

リースバックは、任意売却に際して売却の広告を出すこともないため、表面上大きな変化はありません。このため、家族に内緒にしたままでリースバックを活用することも可能です。

しかし、元所有者である人物が突然亡くなった場合に、相続財産だと思っていた自宅が実は借家だったと分かったときの家族の衝撃は計り知れません。

権利者以外の同意は不要とはいえ、リースバックを活用するに際しては、やはり家族には状況を説明をして、十分な理解を得ることが重要です。

税金の滞納を解消する必要がある

固定資産税や住民税の滞納があれば、優先的に返済をしていきましょう。最悪のケースでは、任意売却後に自己破産したとしても、税金の滞納は解消されません。少しでも身軽になって再起を図るためには、税金の滞納を解消することが必要です。

住宅ローンが払えなくなったらリースバックも選択肢として考える

ここまで家に住みながら売却をする方法について説明をしてきましたが、いかがでしたでしょうか。

誰しも住宅ローン返済が困難になると、つい焦ってしまうものです。しかしその場しのぎで消費者金融などから借金をして住宅ローンの返済に充てたとしても、やがて破綻することは明らかです。住宅の売却に際しては、資金の借入先は最小限にとどめておかないと、ますます状況を困難にすることになります。

たとえ住宅ローンが返済できなくなっても、家に住みながら売却する方法があることを理解していれば、むやみに焦ることはありません。

住宅ローンの返済不能という事態が発生した際には、冷静に判断をして、手順を追って家に住みながら売却できる方法の実践も視野に入れてみてください。

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