不動産売却時の媒介契約「一般・専任・専属専任」契約内容の違いと特徴を解説

不動産売却時の媒介契約「一般・専任・専属専任」契約内容の違いを解説不動産売却の基礎知識
執筆者
インスペ買取編集部

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自分が所有する不動産を売却するときには、一般的には不動産会社と宅地建物取引業法で定められた媒介契約を締結し、仲介に入ってもらってから売却活動を行います。不動産会社に仲介に入ってもらうことで、より多くの不動産を買いたい人にアプローチし、効率よく早く高く売ることが可能になるからです。不動産会社との媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類がありますが、それぞれどのような違い・特徴があるのかチェックしていきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却を依頼できる内容の媒介契約になっています。一般媒介契約の契約期間は特に定められてはいませんが、大抵の場合3ヶ月の間、不動産会社と契約を結びます。また、解約時には、たとえ契約の期間途中であっても、特に違約金などを支払う必要はありません

複数の不動産会社に売却を依頼できるので、とにかく自分の不動産の情報を広く露出させ、多くの人に情報を知ってもらいたいときには、まず一般媒介契約を結ぶことが多いです。

特徴としては複数の不動産会社に依頼できる他に、不動産会社は売主に売却活動の報告義務がない点、不動産業界内の物件情報流通ネットワークである指定流通機構(レインズ)に登録する義務がない点が挙げられます。

売主は自分で売り先を見つけられるという利点もあります。不動産会社にとっても、売主側にとってもあまり制限がない媒介契約と言えるでしょう。まず自分の物件への反応を見たいときには、一般媒介契約が用いられることもあります。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約を結ぶことによる最大のメリットは、複数の不動産会社に売却を依頼することで、不動産会社間の競争心を煽ることができる点です。複数の不動産会社に売却活動を依頼すれば、情報の流出経路が多くなるだけではなく、一般媒介契約なので、早く物件を売らないと他の不動産会社に仲介手数料を取られてしまうという危機感を持たせることが可能になります。そのため、スピーディーに物件を売却したいときには、一般媒介契約を結ぶと良いでしょう。

一般媒介契約のデメリット

デメリットとしてはメリットの裏返しとして、他の不動産会社に仲介手数料を取られてしまう可能性があるので、不動産会社が力を入れた活動を行ってくれないことがある点です。必ずしも自社の売上を確保できるとは限らないため、経費をかけた売却活動を行ってくれないことがあるのです。

都内の単身者向けマンション、ファミリー向けマンションなど比較的売れやすい物件であれば一般媒介契約でもスピーディーな売却が可能であり、自分が希望している価格で売れる可能性も高くなります。

しかし、じっくりと手間をかけて買い手を見つけないといけない郊外の古い木造戸建てなどは、一般媒介契約ではなかなか売りさばくのが難しいです。

専任媒介契約

専任媒介契約は一般媒介契約と異なり、一つの不動産会社にのみ売却活動を依頼する契約形態となっています。こちらも一般的な契約期間は3ヶ月になっており、専任媒介契約を自分の意思で解除したいときには、契約内容次第で広告費や違約金を支払わなければいけないことがあります

一社の不動産会社にのみ売却活動を依頼することになりますが、自分で購入希望者を探すことは特に問題がありません。また、専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社も一週間以内にレインズに物件情報を掲載しなければいけません。さらに2週間に1度、売主に対して売却活動の経過を報告していく義務があります。

売却を依頼できる不動産会社の数が制限されてしまうため、売主側にとっては一見メリットが小さく見えます。しかし、不動産会社側にとっては自社以外で不動産が売れ、売上が無くなってしまうリスクが小さいので、しっかりと力を入れ、宣伝費をかけた売却活動時間や、手間暇をかけた売却活動を行ってくれるでしょう。そのため、不動産会社に売却を依頼するときには、専任媒介契約が多く使われます。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約のメリットは、力を入れた売却活動を行ってもらえる点です。確実に物件を売りたいときには専任媒介契約が適しています。

専任媒介契約を結べば、売主が自分で買主を見つけない限り、不動産会社は売上を確保できることになります。そこで、売上げを確実なものにするため、不動産会社は専任媒介契約を結ぶことを要求してくるケースが多いです。

物件価格の3%+6万円が仲介手数料の上限ですから、四千万円の物件を売却すれば不動産会社は売主から126万円、買主から126万円。合わせて252万円の仲介手数料を手に入れられる可能性があります。

それだけの利益を獲得できるのであれば、例えば不動産情報サイトに物件の掲載を行ったり、内見の手伝い、さらにはオープンルームやオープンハウスの実施、立て看板やチラシの掲載といった、コストをかけた宣伝活動にも期待できます。

戸建のようななかなか売れにくい物件でも、専任媒介契約を結べばその物件の特徴をしっかりと把握して、担当者が丁寧な売却活動を行ってくれるでしょう。

専任媒介契約のデメリット

デメリットとしては、利益を確保できると安心した不動産会社が、売り手が期待する売却活動を行ってくれない場合があることです。不動産会社は、売上を増やすために買主と売主側両方から仲介手数料をもらう、いわゆる両手取りを狙うこともあります。

そのため、レインズに物件情報を掲載後、他の不動産会社が買主を見つけたとしても、自社で買主を確保するために、他の不動産会社に「その物件はもう売れてしまいました」と虚偽の報告をする可能性があるのです。そして自分たちで買主が見つけるまで、無駄な時間をかけて売却活動を行う可能性があります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、売主である依頼者側の制限を、専任媒介契約よりさらに大きくしたものです。一つの不動産会社にのみ売却活動を依頼できる点は専任媒介契約とは変わりませんが、専属専任媒介契約の場合は、売主が自分で購入希望者を見つけることはできません。もし契約期間内に自分で見つけた買い手に売却したいという場合は、違約金が発生する可能性があります。また、広告費など売却活動に掛けた費用を請求される可能性も高いです。

こちらも契約期間は一般的には3ヶ月になっており、その期間内での解約には何らかのペナルティが課されるケースもあります。

不動産会社は、媒介契約を結んでから一週間以内にレインズに物件情報を掲載する義務があり、また一週間に1度という高い頻度で売主に対して売却活動の状況を報告する義務があります。

専属専任媒介契約のメリットとデメリット

専属専任媒介契約は、専任媒介契約よりも実に制限の大きな媒介契約です。

とにかく確実にその不動産会社に物件を売って欲しいというときには、専属専任媒介契約が利用されます。自分で買主を見つけるあてもなく、売れにくい物件を依頼するときは、専属専任媒介契約を結べば、不動産会社も力を入れて売却活動を行ってくれます

そのため、もともと自分たちで買主を見つける気がなければ、専任媒介契約ではなく専属専任媒介契約を最初から結んでも良いでしょう。その場合は専任媒介契約と同様に、不動産会社を油断させすぎないようにこまめな連絡を要求し、売却活動の報告を受けるようにしましょう。

それぞれの媒介契約の使い分けが大切

一般媒介契約はマンションなどの売れやすい物件を、早く売りたいときに向いています。専任媒介契約と専属専任媒介契約には各種の制限がありますが、売れにくい物件を確実に時間をかけてでも売ってもらいたいときに適した契約と言えるでしょう。

自分が売りたい物件に応じた契約内容を選ぶことが、不動産を速く高く売るコツと言えます。そのためにはまず3種類の媒介契約の内容と特徴をしっかりと理解しましょう。

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