どっちがお得?家の貸し出しと売却のメリット・デメリットを徹底比較

不動産売却の基礎知識
執筆者
西原 太

宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー(AFP) 
プリズム・エージェンシー株式会社 代表
不動産の売買・賃貸仲介の経験から、不動産仲介をコンサルティングサービスととらえ、お客様に寄り添いながらより満足のいく仲介・正しい情報提供を目標に日々営業中。東京都葛飾区出身
得意分野:不動産売却、資産活用、法人、医療分野

家族構成の変化や仕事の転勤など、今所有のマイホームに住まなくなったときは、売却にするか貸しに出すかを考える方は多いでしょう。

マイホームは資産ですから基本的に自由に考えることができますが、手に入れるときは「人生のなかでも大きなイベントのひとつ」だったと思います。売却にするか貸し出しにするか、よく比較して検討することをお勧めします。

売却が向いている場合

もう今後その家に住まないことを考えたらまず売却を検討するかと思いますが、まずは査定をすることをおすすめします。査定額が貸出額の採算をみたときに上回っている場合は、現金化できる売却をお勧めすることになりますが、そのほかに以下の理由がある人も貸し出しより売却が向いているといえます。

住宅ローンがある

住宅ローンがある場合は、売却をおすすめすることが多いです。理由の一つ目に住宅ローンの取り決めで、住宅として使うことが定められていて、貸し出すことは契約違反になってしまう場合があります。

ご自身が住まない場合は住宅ローンではなく事業用ローンとなってしまう場合があり、優遇されている金利もそのまま適用されないことがありますので、貸し出しが可能なのかローンの規約をチェックする必要があります。

なお転勤の場合は、期限を設けて貸し出しを認める契約になっていることが多いようです。二つ目の理由として、貸し出す間に空室期間が発生することが多く、その間は住宅ローンをただ払うだけになってしまいます。空室期間は住宅ローンと、転居した後の住宅費用と二重に払うことになりますので負担が大きくなります。

値上がりが期待できない

所有し続けることの理由の一つに、持ち続けて今後値上がりが期待できることがあります。もし物件が古くなってもなお高く売却できる可能性があるならば持っておいても損ではありませんが、下がってしまう場合は得になることはありません。建物は貸している間も徐々に古くなっていきます。古くなっても売却価格が維持できるのかは冷静に検討する必要があります。

毎月の支払や管理の対応が面倒

貸し出し中の管理は非常に手間で、家賃をもらう以上貸主として相応の責任があります。その間滞納に対するリスクや、退去から入居までリフォームをしなくてはならない、機器故障が発生したときの特別な出費など、管理会社に払う費用によって貸主である所有者に義務と手間が発生することになります。また管理費や修繕積立金、固定資産税などの支払いは継続してオーナーが行うことになります。

売却時にかかる費用

売却時は大きく媒介契約後の「仲介手数料」と確定申告後の「譲渡所得」がかかることになります。譲渡所得は実際住んでいた物件の場合は減免措置がありますので、税理士や専門家に聞いてみて下さい。

貸し出しのメリット・デメリット

貸し出しの検討は売買価格と賃貸価格の査定金額によると思いますが、以下の希望がある場合に考えるのが良いでしょう。

貸し出しのメリット

不動産賃貸経営や管理業務に興味がある

不動産賃貸経営や管理業務は、知識が必要になりますが自分でやることも可能です。今後の不動産投資に興味を持ったり、下の項で示されているような貸し出しに必要な費用の一部の手続きを自分でやることで節約にもなります。

またいつか自分で住みたい

物件に愛着があったり退職後も住んでいたい場合、転勤族でいずれ戻ってくる予定や希望がある人は貸し出しをするメリットがあります。

値上がりが期待できる、賃貸で人気のある地域、間取り

マンションなどで相場を維持できそうな物件は、一時的に賃貸で貸し出して持っていて損はないと思います。また、売買ニーズと賃貸ニーズは違うので、賃貸住宅のほうがまさっているような物件(築浅、都心、駅近、人気学区など)は貸し出しのほうがメリットがある場合があります。

現金を貯蓄でもっているよりは、相続税対策として不動産で持っているほうが得

相続税対策を考えた際に、預貯金よりも不動産を持っていたほうが得な場合があります。たくさんの資産をお持ちの方は現金で預貯金を持っているよりも不動産の所有のほうが有利に働くこともあります。

貸し出しのデメリットは費用とリスク

デメリットは貸し出しにかかる費用ですが、想像よりも多くかかると思われる方が多いようです。また不動産会社から聞いている以上に費用が掛かったり、空室や修繕、補修などは予定通りいかないことも多いので、予定外の手間に加え突然の出費に備えることも必要です。

貸し出しにかかる費用

入居前のリフォーム費用

貸しに出す際は、クロスの貼り替えやクリーニングなどは売却時にやるべきリフォームと大きく変わってきます。家族向けのマンションで数十万円程度かかることも一般的なので、大きな費用がかかります。また、退去が済んでまた次に貸し出すときもリフォームが必要です。経年によって汚れたクロスなどは入居者に請求できませんので所有者自ら再度実施します。

成約時の不動産業者への手数料

宅建業法では仲介手数料は借主・貸主双方から1ヶ月分までと決まっていますが、実務面では入居者募集に必要な広告宣伝費用などが貸主負担でかかることがほとんどです。実務上は、広告宣伝費は多ければ多いほど早く決まりますので、ある程度の持ち出しが必要になります。

入居中の管理費用

マンションですと、共用部の管理のために管理費を支払っているかと思いますが、専有部の管理はご自身でやるか不動産管理会社に任せることになります。入居者との折衝やトラブル対応、万が一の滞納の回収にかかる手間・コストを考慮し、管理を不動産管理会社に任せるか自分でやるかを決めたほうが良いです。

管理会社に委託する場合は、管理料として、賃料の数パーセントを賃貸管理手数料として納めるという契約内容になります。

空室期間

リフォームから新たな入居希望者が現れるまで、空室期間中は家賃が入ってきません。直接の費用ではありませんが、収益にもならないので入居者が決まらないと採算上マイナスとなります。

その他

税金面や支払いの注意点として、家賃収入を得ることになりますので、不動産所得を確定申告する必要があります。住宅ローンの金利やリフォーム費用、不動産会社への手数料は経費にすることができます。固定資産税や、マンションの場合の管理費、修繕積立費は定期的にかかります。住宅ローンを借りたまま貸し出しができた場合も、住宅ローン控除は使えません。

賃貸に貸した後に売却した場合は、譲渡所得の3,000万円の特別控除が使えないことになります。月の平均でならした場合、空室期間やリフォーム代も加えると、契約賃料のおよそ15%~20%程度は経費としてかかる計算でみておくと良いでしょう。空室期間や管理料で、その金額は変わってくることとなります。

貸し出しのリスク

日本の借地借家法は貸主に比べ借主がずっと守られています。いつか自分で住みたい人は、定期借家契約を結ばない限り返してもらえないリスクがあります

普通賃貸借契約(期限なし)…借主が希望すれば、よほどの契約違反や正当事由がない限りずっと住み続けられることになり、借主が要望すれば更新に応じる必要があります。所有者が希望して契約を終了させることはできません。

定期借家契約(期限付き)…たとえば契約期間を「5年」と決めた場合は、5年経過以降は再契約するかを相談することになります。なお借主からの期間の内解約は認められています。デメリットは普通賃貸借に比べて借主が決まりにくいのと、賃料相場は一般的に2割程度減と言われています。リロケーション物件と呼ばれることもあります。

売却と貸し出し、どちらが得?

損得計算だけで計算すると、基本的に売却のほうが得になることが多いようです。ただし賃貸の人気地域などで採算が合う場合や、ライフプランの中でどうしても売りたくない場合で転居をしなくてはいけない理由があるときに、貸し出しを検討したほうが良い場合もあります。

景気と相場

地域性や物件の特性によって一概には言えませんが、売買価格のほうが貸し出し賃料よりも景気による変動が大きいです。例えば、東京23区のリーマンショック以降の売買価格の上昇幅と賃料相場の上昇幅は、売買価格のほうが大きい傾向にあります。

実務面の肌間隔でも、賃料が上がっているのは直近の新築・築浅物件が多く、少し築年数が経つとある程度一定になります。つまり、高く売れるときは高く売ったほうがよく、賃料は売買価格ほどは景気に左右されません。

また、賃貸は売買に比べると地域や交通による賃料の高低が顕著です。都市部であることや交通で、売買価格の差よりも賃貸のほうが賃料や空室率に大きく差が出てきます。都市部や人気地域だと思った以上の賃料査定がついたり、郊外だと売買で人気があっても賃貸だとそれほどの賃料がつかない場合もあります。売買相場と賃貸相場は傾向が違うことを理解しておきましょう。

まとめ

売却価格、賃貸価格の査定を受けたうえで、賃貸中のランニングコストも考慮したのちに、売却が向いている場合、貸し出しが向いている場合は以下のようになります。

売却が向いている場合

・住宅ローンが残っている
・現金があったほうが良い
・貸し出し中の管理が手間 突発的な費用負担に余裕がない

貸し出しが向いている場合

・不動産賃貸経営、管理業務に興味があり毎月の定期的な収入に魅力を感じる
・またいつか自分で住みたい
・値上がりが期待できる、賃貸で人気のある地域、間取り
・現金を貯蓄でもっているよりは、相続税対策として不動産で持っているほうが得

まずは査定をうけてみましょう

現在は売却査定もネット上から申し込みが可能ですし、賃貸の査定も同時に受けることも可能な不動産会社もあります。売却をした場合と貸し出した場合の経費や税金面で、トータルにアドバイスを受けられる不動産会社が望ましいですが、所有者の情報収集も住み替えの成功に大きく左右されますので可能な限り情報を集め、専門家の意見を聞くことをおすすめします。

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