借地権とはどんな権利?所有権との違いや、借地権付きの家を売れるかを解説

不動産売却の基礎知識
執筆者
西原 太

宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー(AFP) 
プリズム・エージェンシー株式会社 代表
不動産の売買・賃貸仲介の経験から、不動産仲介をコンサルティングサービスととらえ、お客様に寄り添いながらより満足のいく仲介・正しい情報提供を目標に日々営業中。東京都葛飾区出身
得意分野:不動産売却、資産活用、法人、医療分野

不動産売買を検討したり、不動産の情報をあつめていると「借地権」という言葉を聞くことがあるかと思います。また、現在借地権の建物にお住いの方も多くいらっしゃると思います。借地権は歴史の長い権利で、変遷を遂げて今にいたります。どんな権利なのか、見ていきたいと思います。

借地権とは

借地権はひらたくいうと「土地を借りて建物を建てる権利」のことです。

他人の土地を借りて自分の建物を建てるための権利を借地権といいます。

大正時代より実務上行われてきた長い歴史があり、せっかく建てたあとにすぐに返さなくても良いように借主保護の規定があります。借地権は借主に強い権利であることも理由の一つですが、借地権自体が権利であり、資産性があり取引が可能です。

借地権には大きく2種類あり、「地上権」と「土地賃借権」に分かれます。借地権の多くが土地賃借権ですので、ここでは土地賃借権を中心にお話します。

(※地上権の特徴…「物権である」「取引に地主の承諾を要しない」「登記が必要」という強い権利です。)

借地権のしくみ

地主←(地代)←建物所有者
地主→(建物を建てても良い権利)→建物所有者

地主の土地を「底地」といいます。

借地権は、底地を借りて、建物を建てる権利です。

建物の所有権は、借地人(借地権を持っている人)です。

土地所有者(地主)と建物所有者の間で土地の賃貸借契約を結び賃貸借の期間や地代を定めます。

借地権が成立するためには

借地権成立の要件は、

  • 建物の所有を目的(登記が必要)
  • 土地を賃貸借(地代が発生)すること

です。

すなわち、建物が自分のものと登記されて、地代を払っていると借地権が成立することになります。

そのため、該当しない例として、建物が建っていない駐車場や資材置き場など、あるいは無償で借りている場合(使用貸借といいます)は借地権ではありませんので注意が必要です。

借地権の特徴

借地権は売買が可能ですが、その際は地主の承諾を得る必要があります。法的には承諾を得れば足りますが、その承諾をもらう際に慣例として承諾料を払うことが多く、その金額は借地権価格の10%が一般的です。

また、借地権は建物を建てて所有するための権利ですので、地代を払い続ければ、その土地に自分の建物を持ち続けることが可能です。

借地権の種類

借地権を調べる際に最も大切なのは「旧法」か「新法」かということです。平成4年8月以前に結んだ契約であれば、旧法借地権になります。これは、平成4年8月以降に譲り受けた借地権であっても、その前から存する契約であれば旧法の適用になります。

「借地権」の言葉が不動産の取引に際して出てきた場合には、どちらの意味での借地権に該当するのか確認するのが良いでしょう。

平成4年8月以前 →旧法借地権
平成4年8月以降 →普通借地権 または 定期借地権

旧法借地権

平成4年8月以前からある、大正10年から続いた「借地法」に基づく借地権です。よく「借地権は一度貸したら戻ってこない」などといわれますが、借主が要望すれば、貸主(地主)からの申し出による解約は大変難しい契約です。

借地権が存続していれば、更新をしても旧法の規定が適用されます。現在でも取引事例の多い借地権のタイプです。借主保護の考え方が強く、借主にとって不利な契約は無効となります。たとえば、契約期間の短縮や、解約の条件などを地主が定めることは無効とされています。

契約当初の期間

 

(期間を定めた場合)
堅固建物 30年以上 非堅固建物 20年以上

上記年数未満の期間を定めたとしても、下記の「期間を定めなかった場合」とみなします(借主保護のため)。

(期間を定めなかった場合)
堅固建物 60年 非堅固建物 30年

建物の種類を定めなかった場合は、「非堅固建物」とみなします

※堅固建物…鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート、重量鉄骨など
※非堅固建物…木造、軽量鉄骨造など

更新時の取り決め

更新後の期間 堅固建物 30年以上 非堅固建物 20年以上

(期間を定めなかった場合は 堅固建物 30年 非堅固建物 20年)

更新の要件

基本的に借主に更新の意思があれば更新し続けることができるのが旧法借地権です。

契約期間など更新後の条件を定めた契約を、合意更新と言います。

一方、何もしなくても借主が更新の意思を示せば法定更新となります。法定更新は、今までの契約がまた繰り返されます。

地主からの解約や契約終了は難しい

建物を建てることが目的の借地権ですから、建物が建って入れば権利がずっと続くのはもちろんのこと、契約期間中に建物がなくなってしまっても契約満了時に建物が建っていれば借主に更新の意志さえあれば更新し続けられるのが旧法借地権です。このことが、借地権は地主にとって不利が大きく、借地契約が減ってきた要因です。

建物がなくなった場合など

建物が朽廃した場合

  • 期間の定めがある→借地権は消滅しません
  • 期間の定めがない→借地権は消滅します
  • 建物が滅失した場合→第三者に対抗できません
  • 建物を再築する場合→再築の時に地主が遅滞なく意義を申し出なければ、堅固建物の場合30年、非堅固建物の場合20年が再築時から延長されます。

地主からの解約は、正当事由がないと認められません。正当事由は非常に認められにくいものとなっています。

普通借地権

普通借地権は、平成4年8月以降にできた借地借家法に基づいて契約した借地権で、このあとの「定期借地権」に該当しない借地権です。旧法借地権といくつか変更点があります。改正された理由は、地主側の不利を是正し貸しやすくするためといわれています。

契約期間は最初の契約では30年、1回目の更新のあとは20年、2回目の更新の後は10年となります。それぞれ、それより長い契約は有効ですが短い契約は借主保護のため無効です。借主に更新の希望があれば更新の希望があれば応じる必要があることは旧法借地権と変わりません。

旧法借地権との違い

旧法借地権の流れをくむ普通借地権ではありますが、いくつか旧法借地権との違いがあります。

  • 堅固・非堅固の区分がなくなりました
  • 建物が朽廃した場合 →期間内は借地権が存続します
  • 建物が滅失した場合 →滅失から2年間、現地看板など要件を満たせば第三者に対抗できる
  • 建物を再築する場合
    1回目の更新前→地主の承諾があれば、20年延長 承諾がなければ存続期間のみ
    1回目の更新後→承諾がなければ、地主からの解約の申し出が可
  • 更新しないときの地主側の正当事由が具体的に明示されており、立退料で解決できる可能性があります

また、借主は土地を返還する際に、建物買取請求権を地主に行使することができます。

借主の保護を目的としながらも、ある程度地主も返してもらいやすくなりました。当初の30年+1回目の更新20年の50年を一つの区切りとして、その後はある程度地主側にも判断ができるようにしてあるのが旧法との違う点になります。

定期借地権

平成4年8月の法改正は、一度貸してしまうと半永久的に戻ってこない可能性がある是正の目的から、定期借地権が誕生しました。3種類の契約形態があり、期限が来たら必ず土地が戻ってくるという点では同様です。

一般定期借地権

一般定期借地権は、50年以上の年数を定めて、期間が到来すれば借地権が終了する契約です。地主は土地を更地で返してもらうことができることが契約に盛り込まれています。

普通借地権と比較して以下の相違点があります。

  • 期間は50年以上
  • 更新はしない
  • 更地で返却
  • 建て替えの時の契約期間の延長はない
  • 公正証書で契約

建物譲渡特約付借地権

30年以上の期間を定めて、期日が到来したら地主が借主から建物を譲渡する契約です。将来建物を譲渡する契約をするため、建物が譲渡されたら借地権も消滅するという契約になります。実務上は、契約開始時に建物に仮登記を行います。

  • 期間は30年以上
  • 建物を地主に譲渡することで借地権は消滅

事業用定期借地権

事業用に限った場合、期間が10年以上50年未満の契約が可能です。

普通借地権と比較して以下の点で相違があります。

  • 事業用に限定される
  • 期間は10年以上50年未満
  • 更新はしない
  • 建て替えの時に契約期間の延長はない
  • 買取請求権はない
  • 公正証書で契約

所有権と借地権の違い

借地権のメリット

借地権自体が価値を持っており、取引金額は底地を所有権として買う場合に比べて安く入手することができます。また、底地の固定資産税や都市契約税は所有者にかかるので、支払う必要がありません

借地権の種類にもよりますが、旧法借地権で建物を持ち続けるためであれば半永久的に借地権を得続けることが可能であり、普通借地権の場合でも現在の建物は借地権として持ち続けることは可能です。

借地権のデメリット

借地権は定期的に地代を払い続けることで権利が発生します。固定資産税等の税金を支払う必要はありませんが、地代は必ず発生します

また、売却をする場合や増改築をする場合は地主の承諾が必要になります。地代を払い続けている限り建物の所有はできますが、売却をしようと思ったら地主との協議が必要になります。

借地権の売却

借地権は売却が可能です。借地権を売却する際は以下のパターンが考えられます。

第三者へ売却

借地権を第三者に売却する方法です。建物の売却が可能な時に検討する方法ですが、地主の承諾が必要です。

  • 譲渡の承諾
  • 抵当権設定の承諾
  • 譲渡後の借地契約

建物を売却する際に建物の価格と、土地の売買価格から相当の割合を掛けた借地権の価格を同時に売買することになりますが、地主の承諾を得てから売却する必要があります。一般的には承諾料は売買価格の10%程度と言われています。

地主に売却

借地権と建物を地主に買ってもらう方法です。もし地主が土地を返還してほしい希望があるような場合や、建物が古くなってしまって売却が難しいような場合は地主に買い取ってもらう交渉をするのがスムーズです。条件や価格設定などが直接対話だと難しい場合も多くあると思うので、不動産業者や法律の専門家を通して相談するのが良いでしょう。

底地と借地権を同時に売却

もし借地権を売りたいと思ったとき、地主も底地を売りたいと思っていたら、一般的に売りやすくなります。新たに買う側は底地を所有権として入手が可能だからです。

したがって、借地権の売却を検討する際は、地主も売却の希望があるか調べてみることをお勧めします。もし希望があるような場合は、同時に売却することを検討してみるのが良いでしょう。地主の土地と借主の建物を同時に売却できれば、一番高く売れる可能性があり、同時に売却自体がしやすいです。

この場合は、事前に土地の売却代金から地主分と借地権者分の得る割合を事前に決めておいて売却を進めることになります。

交渉に際しては専門的かつ客観的なアプローチも必要ですので、不動産会社や専門家に入ってもらうことをお勧めします。

どの場合も地主との関係性がとても重要

借地権を売却する際の3パターンの共通点は、どれも地主が当事者になったり承諾を得たりする必要があります。いざ売却の際になかなか承諾を得られないなど、地主との関係性があまりよくない場合は、それだけで資産性が下がってしまう可能性があります。

借地権は借主保護の規定が大きい法律ですが、借りている側も、日ごろから地主との関係性に気を使いながら、いざ交渉の際は仲介者に入ってもらい、極力トラブルにならないような心がけることで、借地権の資産性を保つことが可能です。

売却を検討するタイミング

売却を検討するタイミングは、建物が古くなってきたときや相続で借地権を入手した場合が多いようです。売却を検討する際は、まずは法律の専門家や不動産業者に相談をすることをおすすめします。

借地権は、もともと借主の権利が非常に強い権利であるものの売却の際には地主の承諾が必要です。交渉の際に感情的な要素が入らないように細心の注意を払うことも重要なプロセスとなるため、詳しい専門家に相談することが良いでしょう。

定期借地権付きマンションの売却

最近は、定期借地権付きマンションの売買も増えてきました。将来更地にして返却することが予定されているマンションも多くありますが、借地権の権利関係についてはご紹介した通りです。マンションは流通価格もある程度相場が見えている部分もあり、企画段階で中古の取引を想定している物件も多いので、取り決めにならって売却するのが良いでしょう。

契約更新の際は

地主と借主の間の借地権の更新契約については、更新後の契約期間は合意更新や法定更新の場合も含め明文化されていますが、更新時に支払う費用(更新料)の支払い義務については法的根拠がはっきりしていません

しかしながら、賃貸借契約書に更新時の取り決めについて記載されている場合や、過去の契約更新の際に支払った場合など拒否できないケースもあります。なにより地主との関係性を良好に保つことが借地権の価値を維持することになる可能性もありますので、ケースバイケースで最善の対応ができるよう、必要に応じて専門家の力も借りるのが良いでしょう。

まとめ

借地権は長い歴史があり、借主保護の観点から成立した法律ではあるものの、現在の情勢に合わせるために平成4年8月に改正されました。メリット・デメリットをよく理解しながら、地主との関係性にも気を配りつつ持ち続けるのが良いでしょう。売却の際は、いろいろな方法が考えられるものの、注意が必要な状況や交渉が多く出てくることも考えられます。取引には専門性が高い知識や経験も求められるので、専門家に相談することをおすすめします。

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