空き家の活用方法とは?”負動産”が収益物件になった事例を紹介

不動産売却の基礎知識
執筆者
逆瀬川勇造

明治学院大学卒。地方銀行勤務後、転職した住宅会社では営業部長としてお客様の住宅新築や土地仕入れ、広告運用など幅広く従事しました。2018年よりP.D.Pを設立。WEBを通して不動産に関する問題解決を目指します。
保有資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)、住宅ローンアドバイザー、相続管理士

都会に住む子供が、ご両親が亡くなったことで田舎の実家を相続したものの、活用できず空き家になるといった事例が増えています。こうしたケースでは、活用できないことによる損失だけでなく、草刈の必要が生じたり、固定資産税を支払わないといけなかったりと空き家が“負”動産になってしまいます。

また、空き家対策特別措置法の施行により、特定空き家の対象となると最大で固定資産税が6倍になってしまう場合も。そうならないよう、空き家の所有者や、将来所有する可能性のある方は、本格的に空き家活用を考える必要があります。

空き家の活用方法とそれぞれのメリット・デメリット

現在住んでおらず、将来的にも済む予定のない空き家は、収益を生みださないばかりか手入れの必要性固定資産税の負担のために、「負」動産になってしまいます。

一方で、空き家は活用次第で収益を生み出す資産にすることもできます。

ここでは、空き家の活用法をご紹介すると共に、それぞれのメリット・デメリットをみていきたいと思います。

空き家のまま賃貸する

まずは空き家を空き家のまま誰かに貸す、という方法です。

メリット

空き家のまま賃貸するメリットは、お金も手間もかからないということです。一般的な賃貸の他、シェアハウスや民泊などとして利用するのもよいでしょう。シェアハウスにすれば1つの建物で入居者分の賃料を得ることもできます。

ただし、入居者が生活する部屋である専有部分と、キッチンや浴室などの共用部分との区切りをどうするかなど考える必要があるでしょう。

また、民泊にする場合は、適用を受ける法律によっては1年のうち180日しか営業できないなど、規制がかけられることがある点に注意が必要です。

デメリット

一方、デメリットは物件が古いと入居者が決まりづらく、また仮に入居が決まったとしても高い家賃はとりづらいということが挙げられるでしょう。

逆に、物件が比較的新しく、立地もよければ、空き家のまま賃貸しても特に問題はないといえます。

リノベーションして賃貸する

次に、空き家をそのままの状態で賃貸するのではなく、リフォームやリノベーションを施してから賃貸に出す方法を見てみましょう。

メリット

リノベーションして賃貸する方法は、物件内部を新築に近い状態にして貸すことができるため、大幅な賃料アップを目指すこともできます。

また、お金はかかるものの先述したシェアハウスや民泊などに適した間取りに変更することも可能です。

デメリット

一方、デメリットとしてはリフォームやリノベーションするのにまとまったお金が必要なことが挙げられます。

立地によってはお金をかけた程の成果を得られない可能性もあるため、計画の段階で「費用対効果」をしっかり計算することが大切です。

建て替えする

次に、空き家を解体して建て替えする方法を見ていきましょう。

メリット

建物の築年数が古いと、建物の基礎が耐震性の高くない方法で作られていることが多く、いくら内部を改装したとしても耐震性や耐久性に不安が残ります。建物を建て替えすれば、基礎から作り直すため、耐震性・耐久性共に高い建物を建てることが可能になります。

また、全て一から間取りをつくることが可能になるため、目的に応じた間取りにすることができる点もメリットだといえます。場合によっては、将来自分がそこに住むことを想定して建て替えしてもよいでしょう。

デメリット

一方、デメリットとしては必要となる費用がかなり大きくなるため、支払った費用分の効果を得られるのが難しくなるということが挙げられます。

なお、最初から賃貸用に建てる場合、自己居住用に建てる建物よりグレードの低い設備を採用し、費用を安く抑えるのが一般的です。こちらもリノベーションするのと同様、建て替えにどれくらいの費用がかかり、建て替え後、どのくらいの収益が得られるかをしっかり計算した上で決めることが大切だといえます。

更地にして土地活用する

また、空き家を解体して駐車場にしたり、賃貸アパートを建てたりする場合のメリット・デメリットを見てみましょう。

メリット

更地にして土地活用する方法のメリットは、土地に応じた活用法を選べるということがあります。

例えば、立地がよく、土地の広さが十分であれば賃貸アパートやマンションを建てることで大きな収益を得ることができるでしょう。

一方、立地に不安があるのであれば駐車場などにして様子をみるか、ほとんど集客を見込めない立地であれば太陽光発電所にするといった方法もあります。

デメリット

空き家を解体して土地活用する方法のデメリットはお金がかかることです。

まず建物を解体するのにお金がかかりますし、賃貸アパートや賃貸マンションを建てる場合には建て替えするのよりもさらに大きなお金が必要となります。ただし、土地活用にはいろいろな方法があり、例えば舗装もしない青空駐車場にするのであれば、ほとんどお金をかけることなく活用することも可能です。

売却する

最後に、空き家を売却する場合のメリット・デメリットを解説します。

メリット

空き家を売却することのメリットは、売却資金を得られるとともに、固定資産税の支払いや土地の整備といった手間から解放されることです。

デメリット

一方で、売却してしまえば、「不動産を活用して収益化する」ことはできなくなります。

また、立地によっては売却自体かなり難しいこともあります。前者についてはしょうがありませんが、後者については、売却を依頼する業者選定をしっかり行うことが大切だといえます。

空き家対策の事例1:最低限の修繕を実施して賃貸した事例

空き家の活用方法についてお伝えしましたが、ここでは私が見てきた活用事例についてご紹介していきたいと思います。

最初にお伝えするのは、最低限の修繕を実施して賃貸した事例です。

ご両親の家を相続して空き家になっている物件の場合には、築年数が古いことが想定されます。

そうした物件では、高額な賃料を得ることは難しいでしょう。

そんなときにおすすめなのが、クロスやフローリングなど、見た目に汚く見える部分だけの最低限の修繕を実施して賃貸に出す方法です。

フローリングやクロスを変えて、水回りのカビなどをきれいにするだけで見た目の印象はぐっとよくなります。

この方法では、築年数の古さもあるため、周りの賃料相場より安めで設定することで、入居者を見つけやすくすることができます。

 

実際にこの方法を実践した事例では、賃料を周りより安く設定することですぐに入居者を見つけることができました。賃料が安くとも、かけた費用は数十万円の修繕費用のみなので十分にプラスになるのです。

空き家対策の事例2:店舗へリノベーションして賃貸した事例

次は、空き家をリノベーションして賃貸に出した事例です。

リノベーションとは、構造躯体を残して大規模改修する方法で、間取りだけでなく用途を変更することも可能です。一般的な居住用の間取りではなく、カフェや店舗などに改修して貸しに出すこともできます。

リノベーションをするとなるとある程度まとまった費用は必要となりますが、建て替え程の費用はかかりません。立地や計画次第では費用を抑えつつ、大きく収益性を高めることもできるでしょう。

 

実際にこの方法を実践した事例では、空き家のある場所が商業地域内にあったことから店舗として利用できる建物へ改修したところ、すぐに借り手が見つかったそうです。場合によっては、空き家のままテナント用地を探すといったことも可能なので不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

空き家対策の事例3:解体してアパート経営した事例

最後にご紹介するのは空き家を解体してアパート経営した事例です。

ある程度土地の広さがあるのであれば、空き家を解体してアパートを新築するのもよいでしょう。

建物の解体費用とアパートの建築費用とで大きなお金がかかりますが、一から土地を求めて購入し、土地活用するのと比べれば大きく費用を抑えられます。基本的には多額の借入をして取り組むため、失敗すればその代償は大きく、しっかり事業として取り組めることが条件となります。

 

実際にこの方法を実践された方の事例では、初めての賃貸経営だったものの、しっかり勉強して始められたこともあり、入居者はすぐに満室となりました。一から取得するのと比べると土地代がかからないため、利回りも相当高く設定できるのがポイントだといえます。

空き家対策特別措置法で空き家対策は急務に

空き家の活用法や具体的な事例についてお伝えしましたが、空き家対策特別措置法の制定により、空き家を所有している方は、いずれかの方法で活用を考えることが急務になっています。

空き家対策特別措置法では、空き家として放置されている建物を行政が「特定空き家」に指定することで、建物が建っていれば空き家でも受けられる、固定資産税の「住宅用地の特例」の適用を受けられなくなってしまいます。

住宅用地の特例は、固定資産税の負担を最大で6分の1にまで抑えられるもので、この特例の適用を受けられなくなると、固定資産税の負担額はこれまでの6倍になる可能性があります。

例えば、これまで年間10万円の固定資産税を支払っていた場合、60万円にまで増える可能性があるのです。

これは、「建物が建っているだけで住宅用地の特例を受けられる」ことから、空き家の解体が進まなかったことへの対策の一環です。

空き家を所有していて、特に活用もせずに放置している方は何らかの方法で空き家を活用していく必要性が以前と比べて増したといえるでしょう。

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戸建ては売却しづらい?

空き家活用には費用がかかるものも多く、場合によっては「費用をかけたものの収益につなげられなかった」ということになることもあります。

特に、これまで賃貸経営などしたことのない方にとって、どのように手を加えれば収益化できるかを判断するのは簡単なことではないでしょう。

こうした方は、最初から売却を検討するのも一つの方法です。

戸建ての多くは土地価格での売却

日本において、中古戸建は活発に取引されているとは言いづらい状況です。

これは、戸建てがマンションなどと比べてその劣化具合などを見分けるのが難しいことが理由として挙げられるでしょう。建物が建てられている場合でも、解体して建物を新築する前提で、土地価格で売買されることも珍しいことではありません。

インスぺ買取で高額売却を実現しよう

そこで利用を検討したいのがインスぺ買取です。

インスぺ買取では、売主が物件を登録すると、興味を持った買取会社から査定の連絡が来る仕組みです。

査定の連絡がくると、その物件に対して無料のインスペクション(住宅診断)が実施されます。

買取会社は、購入前にインスペクションの結果を知ることができるため、大規模修繕等のリスクがないことを事前に知れば、高額での買取申込の可能性が高まります。

さらに、インスぺ買取では複数の買取会社の入札により最終的な買取価格が決まるため、このことも価格を高くできる要因となります。

なお、利用者は、インスペクションを受け、買取額の提示を受けた後に納得がいかなければ売り出しを辞退することも可能です。

事業者として取り組む覚悟がなければ売却がおすすめ

空き家の活用方法について、いくつかの活用法をお伝えするとともに、具体的な事例をご紹介しました。空き家を賃貸したり、賃貸アパート・マンションを建てたりして土地活用するのは、賃貸経営の経験がない方にとってはそう簡単なことではありません。

場合によっては損失だけ残ってしまうケースもあるでしょう。そうしたことに不安を感じるのであれば、インスぺ買取を利用した売却を検討してみることをおすすめします。

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