不動産の売却に適した時期・タイミングとは|住宅ローン控除・特別控除についても解説

不動産売却の基礎知識
執筆者
切塗よしを

きりぬりよしを:ライター、小説家/建築主事や都市計画法関連業務の行政経験を有す/小説の分野では大阪文学学校賞、滋賀県教育長賞を受賞/ことの葉行政書士事務所代表
【保有資格】特定行政書士、既存住宅状況調査技術者(インスペクター)、建築基準適合判定資格者、終活カウンセラー、著作権相談員

マイホームなどの不動産を将来売却しようと考えている人は多いのではないでしょうか。もしも、いつかは売却をしたいと考えているのなら、その時期については、しっかりと決めておいた方がいいでしょう。不動産の売却は、ほんの数年タイミングがずれただけで、成約価格が大きく異なってくるからです。不動産の売却に適した時期とはいつなのか、そのタイミングを探っていきましょう。

なぜ新築の不動産は5年以内に売却してはいけないのか

新築の物件は、1年以内で売却したとしても確実に10%以上価格が下がります。これは新築の人気が高い日本では、築年数に大差がなくても「新築」と「非新築」では大きな格差が生じるからです。

また新築1年目で売却されることはめったにないことですから、たとえ海外への転勤が理由であったとしても、事故物件の疑いをもたれてしまう点も価格を大きく下げる理由になっています。

新築から1年目の売却は極端だとしても、5年以内の売却も望ましいものではありません。まずは、その理由から押さえていきましょう。

新築の不動産は固定資産税のメリットがある

家を購入した場合、新築の戸建て住宅は3年間、新築マンションは5年間、固定資産税が2分の1に減額されます。さらに長期優良住宅に認定された住宅だと減額期間が2年間延長されます。

減額は新築からの一定期間のみですから、この期間は物件を所有しているメリットがあります。

5年以内の売却だと損失がでても税金が戻ってこない

不動産を売却して損失した場合、税金が還付される制度がありますが、これは所有期間が5年以内の売却には適用されません。

住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失が発生したときは、その損失額をその年の所得から控除することができます1

また新たにマイホームを購入する際に、旧マイホームの売却で損失が発生したときは、その損失額をその年の所得から控除することができます。

いずれの場合も、その年に控除しきれなかった損失額は、翌年以後3年以内に繰り越して控除することができます。

これらの制度が適用される条件として「マイホームの所有期間が5年を超えること」とされているので、譲渡損失が生じることが明らかな場合は、5年以内の売却は避けた方がいいでしょう。

5年以内の売却だと譲渡所得の適用税率が高い

マイホームを売却して譲渡所得があった場合、5年以内の売却だと所得税率が高くなります。

譲渡所得税率の適用は、まずマイホームの所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」に、5年を超える場合は「長期譲渡所得」に区分されます。それぞれの税率は次のとおりです。

区分所得税住民税復興特別所得税
短期譲渡所得30%9%0.63%
長期譲渡所得15%5%0.315%

5年以内にマイホームを売却すると所得税と住民税、復興特別所得税2を合わせて39.63%の税率になり、長期譲渡所得(20.315%)と比べて高い税率が適用されます。このため5年以内の売却は避けた方がいいのです。

3,000万円の特別控除の特例を活用してもメリットは薄い

マイホームを売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。一般的な住宅の多数が譲渡所得3,000万円以下で収まりますから、この特別控除を使えば、譲渡所得税の所有期間は関係ないのではないかと考える人もいるでしょう。ところがこの特別控除は、住宅ローン控除と併用できないというルールがあるのです。

このため買い替えをする多くの人は、メリットの大きい住宅ローン控除を活用して、3,000万円控除は断念しています。

このルールは正確には、住宅ローン控除を適用された年の他に、その前後2年間は3,000万円特別控除が適用できないというものです。

そのため、当該年とその前後2年間を外せば、結果として両方の控除の適用をしてもらうことが可能になります。その一例を紹介しましょう。次の表は年ごとの控除を示しています。◎が控除の確定申告をした年です。

①先に次のマイホームを購入してその後3年目に売却をする

年数1年目2年目3年目4年目5年目
行動購入新居居住新居居住売却
住宅ローン控除
3000万円控除×××

②売却を行った後に賃貸住宅に住み、3年目にマイホームを購入する

年数1年目2年目3年目4年目5年目
行動売却賃貸入居賃貸入居購入新居居住
住宅ローン控除×××
3000万円控除

これにより住宅ローン控除と3,000万円特別控除の両方の制度が使えることになります。

ただし①のケースは、売却までの3年間二つの物件の固定資産税を納めることになります。さらに旧宅の住宅ローンを返済完了していなければ、二重のローンを返済することになります。

また②のケースでは、新居購入までの間、仮住まいの家賃を支払う必要があります。このため多くのケースでは、ほとんど節税効果がないという結果になります。

したがって3,000万円特別控除の活用ありきで、売却のタイミングを図ってもメリットはありません。

相続をした不動産は3年以内の売却が有利

マイホームは購入後5年以内に売却をすると、税制上不利な条件の適用になりますが、相続で取得した不動産だと事情が変わってきます。相続税として納めた金額の一部を譲渡資産の取得費として加算できるため、譲渡所得を減らすことができます。

この特例を受けられるのは、相続した不動産を3年以内に売却した場合に限られますから、保有を望まない不動産であれば、3年以内の売却が絶好のタイミングということになります。

不動産の売却は築15年が大きな節目になる

住宅は築15年を超えると、売出価格と成約価格との乖離が進みます。

公益財団法人東日本不動産流通機構が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」によると、築15年までは、売出価格の90%前後で成約していますが、築15年以降は85%に落ちます。1平方メートル当たりの単価も築15年までは約35万円ですが、築15年を過ぎると約30万円になります。

これにより、売主の希望に反して築15年を過ぎた物件では、価格を大きく下げないと成約しにくいことが分かります。それではなぜ築15年を超えると急激に人気が下がるのでしょうか。それは建物の仕上げ材や設備の耐用年数に理由の一因があります。

建築資材や設備の耐用年数

建築資材や設備の耐用年数を個別にみていくとそのあたりの事情がよく分かります。

外壁塗装

現在外壁塗装の主流であるウレタン系塗料は6~10年、シリコン系塗料8~15年が耐用年数です。このため耐用年数を過ぎた築15年になると、塗装替えを検討する時期になります。

屋根材

近年、屋根材の主流はスレート屋根(カラーベスト)です。スレート屋根は耐用年数が15年~25年とされていますが、これは屋根材自体の劣化による葺き替えを意味します。ところが屋根材は、表面に塗装が施されており、外壁と同様に塗装の耐用年数があります。このため築15年になると塗装替えを検討する時期になります。

設備

住宅用設備機器も築15年頃が交換の目安になってきます。これらの設備機器は10年を過ぎた頃になると、次のような現象が発生してくることがあるので、交換の検討が必要に時期になります。

  • 水栓……レバーが重くなる。栓からの水漏れが発生する。
  • 食洗器……食器の洗浄や乾燥ができなくなる。水漏れがする。
  • レンジフード……吸い込みが極端に悪くなる。異音が発生かる。
  • 給湯器……お湯の温度が安定しない。高温に設定してもお湯がぬるい。異音が発生する。

風呂・洗面所

風呂の耐用年数は15年です。この時期になるとカビが発生したり、バスタブから水漏れが生じたりします。また乾燥機の機能が落ちたり、異音が発生したりすることもあります。劣化が著しい場合は、ユニットバス全体の交換が必要になることもあります。

洗面所は15年~25年が耐用年数の目途です。この時期になると、洗面台にひび割れが生じたり、洗面台に水が貯められなくなったりします。

トイレ

トイレは7~15年で温水洗浄便座に不具合が生じて交換が必要になります。便器は、いくら掃除をしても臭いが取れなかったり、水漏れが止まらなかったりといった現象が発生するようになると交換の時期だといえます。20年~30年が耐用年数です。

このように住宅においては、戸建てに限らず、中古マンションにおいても築15年を過ぎた頃から、あちこちの部位でリフォームやメンテナンスが必要になってきます。このため築15年を過ぎた物件については、購入希望者がリフォームに要する費用を見込むので、価格を大きく下げないとなかなか成約ができません。

マンションでは大規模修繕が始まる

さらにマンションでは、受水槽、高架水槽、給水ポンプ、エレベーターなどの一戸建て住宅にない設備があるために、修繕費用も高額になります。

マンションでは、大規模修繕に備えて当初から修繕費用を積み立てているのが一般的です。しかし実際に大規模修繕を実施する時期が近づき、業者から工事見積を入手すると、積立金では足りないことが判明することがあります。このため積立金の値上げや一時金の支出を余儀なくされます。さらにこの大規模修繕を乗り越えたとしても、次の大規模修繕に備えて、積立金の値上げは避けられない課題となります。

マンションの大規模修繕は、15年周期で行われることが多いため、15年を節目として捉えて、それまでに売却するというのもひとつの売却のタイミングだといえます。

不動産の売却は築15年の節目を超えても希望がある

不動産が築15年の節目を超えると成約価格が大幅に下がるのは、将来投じることになる修繕費用を危惧してのことです。このため、この懸念を解消すれば築15年を経過しても、一定の高値で売却できる可能性があります。

修繕履歴を残す

築15年で修繕時期を迎える建築物の部位や設備は多岐にわたるため、これまでに修繕した箇所があれば、それらの工事写真や工事内容を「修繕履歴」として残し、売却活動の際に提示することで、購入希望者の懸念を払拭することができます。

インスペクションを実施する

そのうえで売却前に既存建物状況調査(インスペクション)を実施して、重要事項説明所に添付する「建物状況調査の結果の概要」を売却活動期間中にも提示することで、成約価格の値切り交渉を有利に展開することができます。

売却直前の美装リフォームは効果がない

修繕履歴を残すことで売却は有利にはたらきますが、だからといって売却直前に美装のためのリフォームをしても、投じた費用分だけ成約価格が上がるわけではありません。せいぜいがその半額がアップすればいい方ですから、単に家の見栄えをよくするためのリフォームは避けた方がいいでしょう。

不動産の売却は戸建て築20年、マンション25年で住宅ローン控除の壁がある

住宅ローン控除は、対象の住宅の築年数が古いと適用されません。住宅ローン控除は年末の残金の1%相当の税金が10年間控除されるもので、節税対策としてはとても有効です。この制度は広く浸透しているために、住宅ローン控除が適用されない住宅は、なかなか売却をすることができなくなります。

住宅ローン控除の築年数制限は、一戸建ての住宅で20年、マンションで25年とされています。この時期の売却を考えている場合は、この年数を意識して時期を選択した方が、高値の売却が期待できます。

登記費用にも壁がある

登記費用も一戸建て住宅で築20年、マンションで築25年を超えると次のように高くなります。

  • 建物の所有権移転登記……固定示唆関税評価額×0.3%が2.0%になります。
  • 住宅ローンの抵当権設定登記……ローン金額×0.1%が0.4%になります。

建物の所有権移転登記の計算をしてみましょう。固定資産税評価額が800万円だとすると次の計算式になります。

  • 築20年以下……800万円×0.3%=24,000円
  • 築20年超……800万円×2.0%=160,000円

次に住宅ローンの抵当権設定登記をみてみましょう。住宅ローンの融資額を2,000万円とします。

  • 築20年以下……2,000万円×0.1%=20,000円
  • 築20年超……2,000万円×0.4%=80,000円

この結果、築年数20年を超えると196,000円も高くなりますから、買取希望者の購入意欲に水を差すことになります。

不動産の売却は戸建て築22年で住宅ローンの壁がある

木造の一戸建て住宅の法定耐用年数は22年とされています。法定年数を過ぎた建物は、担保価値がないものとみなされてほとんどの金融機関では住宅ローンを融資してもらえません。

法定年数前後の中古住宅は安くなっているとはいえ、土地価格もあるため、多くの人が住宅ローンを融資してもらって購入します。このため住宅ローンの融資がされない物件の購入希望者は大幅に減ることになります。

不動産の売却は、経済動向や季節をあまり気にすることはない

不動産価格が上昇しているときに売却すれば高値で売れることは確かですが、経済の流れを正確に読むことは誰もできません。1980年代後半のバブル崩壊のときも、上昇機運の経済が崩壊することなど、ほとんどの人が予測していませんでした。経済状況は、いつの時代も結果をみて、実はあのときはこんな兆候があったともっともらしく語られるものであり、リアルタイムで容易に予測ができるものではありません。

買い替えのための売却だと、高値で売却できる市況であれば購入物件も高値で取得することになります。下降気味の市況であれば、売値が安くても購入物件も安く買い取ることができますから、あまり細かく市場の経済状況を気にする必要はありません。

また不動産の売買が盛んな時期は、人事異動が行われる1月から3月ですが、不動産の売買に要する期間が3カ月~6カ月であることを鑑みると、ことさらその時期に焦点を合わせる必要はないといえます。

まとめ

マイホームの売却に適したタイミングは、築15年がひとつの節目となります。この時期での売却は、売り出し価格に近い金額で成約できる可能性が高いために、その後の新居計画も資金面での目途が建てやすくなります。

しかし、15年を過ぎても、修繕履歴を残すことで、売却交渉が有利に展開する可能性があります。合わせてインスペクションの活用をすれば、より有効です。

さらに次の節目は、住宅ローン控除の築年数制限となる、一戸建ての住宅で築20年、マンションで25年です。これを過ぎてしまうと、その後の状況に大きな変化は生じないので、自分の生活スタイルに合わせた時期に売却をすればいいことになります。

それぞれの事情に応じて適切な売却のタイミングを探っていきましょう。

  1. 損益通算ができる損失の限度額は、以下のうちいずれか少ない金額
    ①譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額。
    ②譲渡資産にかかる一定の住宅ローンの金額から譲渡資産の譲渡対価の額を控除した残額。
    参考:No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)|国税庁
  2. 所得税×2.1%
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