違反建築(違法建築)や既存不適格の物件は売却できる?注意点を解説します

不動産売却の基礎知識
執筆者
切塗よしを

きりぬりよしを:ライター、小説家/建築主事や都市計画法関連業務の行政経験を有す/小説の分野では大阪文学学校賞、滋賀県教育長賞を受賞/ことの葉行政書士事務所代表
【保有資格】特定行政書士、既存住宅状況調査技術者(インスペクター)、建築基準適合判定資格者、終活カウンセラー、著作権相談員

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不動産の売却に際しては、コンプライアンスの観点から法への適合を強く求められます。住宅ローンの融資においても、適法性は重要な審査項目のひとつです。

それでは法に適合していない物件は、売却に際してどう取り扱われるのでしょうか。この記事では、違反建築や既存不適格の物件は実際に売却できるのか、そして売却する際にはどんな点に注意すればいいのかを解説します。

違反建築物(違法建築)とは何か

「違反建築物」とは、建築基準法や都市計画法及び関係条例に定められた規定や条件に違反した建築物のことです。法を逸脱して建てられたことから違法建築や違法建築物と呼ばれることもあります。

違反建築物にかかる指導対象者は、直接違反行為に関わった建築主や工事施工者ばかりでなく、敷地の所有者にも及びます。このため違反建築物であることを知らずに物件を購入した買主も違反の是正の命令対象になります。

近年の違反建築物の特徴

違反建築物は2000年代になって急激に減ってきています。その大きな要因の一つが、違反建築物には銀行が住宅ローンを融資してくれなくなったことにあります。

このため近年の違反建築物は、別棟で離れを増築するといったものや2階にバルコニーを増築するといった銀行の融資に頼らず自己資金でできる小規模のものが多くなっています。

具体的にどのような違反建築物があるのか

違反建築物といっても、ふだん目にすることがないため、どのような状態の建物が違反建築物なのかイメージが掴みにくいのではないでしょうか。ここでは、具体的にどのような建築物が違反に該当するのかを実例を踏まえながら解説をしていきます。

建ぺい率違反

建ぺい率とは建築面積の敷地面積に対する割合のことです。市街化区域の各エリアごとに、規制する建ぺい率が指定されています。この数値を超えて建物を建てると、建ぺい率違反になります。建ぺい率違反は、次のような事例があります。

建築確認申請とは異なる建築

当初から建築確認済証とは異なる建築物を建てることを目論んでいる場合であっても、住宅ローンの融資を受けるために当初は建築確認済証どおりに工事を進めていきます。ところが、棟上げ後に行われる中間検査に合格した途端に、建築確認済証の図面よりも規模の大きい建築物に変更してしまうことがあります。

銀行によっては中間検査の合格を融資の条件としているところがあるため、この時点で違法行為に踏み切ってしまうのです。新築建物で建築確認済証を逸脱して規模の大きい建物を強行した場合、悪質度が高いと見なされ、地方自治体によっては、行政代執行を視野に入れて指導することがあります。

無確認で増築

自己資金で建築できる規模の場合、建築確認申請をしても確認済証が交付されないと判明した時点で、無確認で増築を強行するケースがあります。

たとえば子ども部屋にするために別棟でユニットハウスを設置するといった場合でも、指定建ぺい率をオーバーすれば、違反建築物となります。

敷地の一部を売却

従来は適法であったのに、敷地の一部を切り売りしたことによって、指定建ぺい率をオーバーしてしまうことがあります。

容積率違反

容積率とは、1階から上階までのすべての床面積の敷地面積に対する割合のことです。たとえば1階の床面積が70平方メートル、2階の床面積が30平方メートル、敷地面積が50平方メートルだとすると次の計算式で算出します。

(70平方メートル+30平方メートル)÷50平方メートル=200%

これにより、この建物の容積率は200%となります。

容積率は各エリアごとに規制の容積率が指定されており、この数値を超過した建築物を建てると、容積率違反になります。容積率の違反は次のような事例があります。

吹き抜けの部分に床を張る

容積率違反で最も多いのが、リビングや玄関ホールを吹き抜けにするプランで建築確認済証を取得して、完成間近になって2階の床を張ってしまう事例です。外観は建築確認申請どおりに建てられているので、一見違反とは分かりません。

指定建ぺい率が60%、指定容積率が100%といった組み合わせのように、建ぺい率の2倍以下の数値が指定容積率になっているケースで、こうした違反が目立ちます。

駐車場を居室に変更する

駐車場は、延べ床面積の5分の1以内の面積であれば、容積率対象の床面積には算入されません。マンションなどの違反として挙げられるのが、この制度を悪用した違反です。

1階部分を駐車場として建築確認申請をして、完了検査合格後にこの駐車場部分を賃貸ルームや店舗に変更してしまうものです。

用途違反

用途違反は、建物自体は建築確認申請書どおりに建てられており、検査済証まで取得しているのですが、入居後に用途地域の規制に違反する用途として使用するものです。

たとえば、第一種住居地域おいて適法な「事務所」として申請しておいて、実際には違反となる「印刷工場」として使用するような事例です。

完了検査時には備品の搬入が原則認められていないため、この時点では工場にすることは検査員には分かりません。実際に使用を開始して初めて違反が判明することになります。

再建築不可物件の大規模修繕工事

建築基準法上の道路に2m以上敷地が接していないと建築物を建てることができません。ただし建築基準法が施行される以前に存在していた建築物は既存不適格建築物として存続が認められています。

しかし、この建物に対して増築や大規模の修繕を行うと、たちまち現行法規が適用されて違反建築物として扱われます。

柱や梁を大幅に取り換える大規模の模様替えは建築確認申請が不要な行為であるため、自由に工事ができると思い込んで工事を進めてしまい、結果として違反建築物になるケースがあります。

2項道路後退をしない

2項道路は、建築基準法第42条第2項に定められた幅員4m未満の道路で、中心から2mセットバックをする義務があります。セットバックは、建物の新築や増築を行った際に適用される規定で、後退スペースに既存の塀があれば、建物が完成するまでに撤去する必要があります。

ところが自己所有地であることを理由に、建物完成後も塀を撤去しないで放置したままにしておく事例がごくまれに発生します。

都市計画法違反

市街化調整区域において住宅の建築が認められるのは、原則として農業従事者の自己住宅のみです。ところが家を建てる予定のない農業従事者の名義のみを利用して、実質的には非農業従事者が建築をして、実際に住むというケースがあります。

トレーナーハウスやコンテナを建物として使用する

市街化調整区域等の建築確認済証が取得できない土地において、突然トレーナーハウスやコンテナを置いて住居や店舗として使用する違反があります。

建築基準法では、建築物とは「土地定着する屋根を有する工作物」としています。トレーナーハウスは、タイヤを有しており、トラックと接続すればいつでも移動できるので土地に定着していないと主張する人がいます。しかし一般的な解釈としては、外部から電気や水道等のインフラを引き込んだ時点で「土地に定着」と見なされるので、違反建築物として扱われます。

また物資を運ぶコンテナを店舗や倉庫として活用するケースがあります。コンテナは、本来の目的である物資の運搬に使用する目的で保管されている場合は建築物にはなりませんが、特定の場所に固定して店舗や倉庫として使用すると、たちまち違反建築物として取り扱われます。

既存不適格とは何か

既存不適格とは、法律の定めができる以前から存在していた建物です。建築基準法では「法制定以前から存在していた建築物には、当該条文を適用しない」とされているので、けっして違反建築物ではなく、適法な建築物として取り扱われます。

法が適用される時点で既存建物として存在していた不適格建築物であることから「既存不適格建築物」と呼ばれています。既存不適格にはどのようなものがあるのかみていきましょう。

接道していない建物

建築基準法では、建築基準法上の道路に敷地が2m以上接していないと建築できないという規定があります。このため前面の通路が狭隘な路地であるようなケースでは、この接道義務を満たしていない場合があります。

こうした物件は、いったん更地にすると、二度とその敷地で建築することができないことから「再建築不可物件」とも呼ばれます。

この接道義務の規定は、建築基準法が施行された昭和25年から制定されていたものであるので、それ以前に建築されていた建築物が既存不適格として扱われます。

容積率オーバー

容積率の規定は1971年に施行されました。しかし実際の適用は、都市計画決定によって各市町村の容積率が指定された以降になります。このため、容積率の既存不適格になった時期については、各地方自治体の都市計画決定の状況によりますが、多くの都市では概ね1973年前後に指定さています。

また当初の指定ばかりでなく、都市計画の見直しによって、従前の容積率よりも厳しい容積率を指定するダウンゾーニングが行われたために、既存不適格建築物になることもあります。

しかしなんといっても容積率の既存不適格が多いのが、当初の容積率指定時に存在していた建築物です。1970年頃には容積率が指定されると周知されていたので、特に都心部において「駆け込み申請」「駆け込み着工」をして既存不適格建築物になった物件が数多く存在しています。

用途の既存不適格

用途地域の規定は、1971年と1993年に大きな改正が行われています。これに伴い都市計画決定によって、各地域の用途地域が指定されました。

古くから存在する事業所であれば、後から指定された用途地域に適合しないということは十分にあり得ます。こうして不適格となった工場や店舗は既存不適格建築物として、引き続き営業を認められています。

用途地域の既存不適格が他の既存不適格と大きく違う点は、1.2倍までの増築が認められることです。

再建築不可物件や容積率オーバーの物件においては、増築した時点で既存不適格扱いが解除されるため、たちまち違反建築物と化してしまいますが、用途地域の既存不適格建築物は増築の建築確認申請をすることが可能なのです。

たとえば、第一種低層住居専用地域で、古くから延べ床面積100平方メートルの饅頭屋の店舗を営んでいた場合、指定建ぺい率や容積率の範囲内であれば、あと20平方メートルまで店舗を拡大することができます。

しかも後継者が洋菓子の製造販売を始めたいと考えた場合であっても、饅頭の製造販売とは同用途として扱われますから業種の変更も可能です。

ただし変更は同用途の扱いができる範囲に限っての措置であるため、たとえばエステサロンや学習塾を始めようとしても認められません。

違反建築物は売却できるのか

結論から言えば、違反建築物の物件の売却はかなり困難です。そこにはいくつかの理由がありますので解説していきましょう。

買主に住宅ローンの融資がおりない

銀行が住宅ローンの融資をするのは建築基準法に適合している建築物のみです。何らかの理由で検査済証がないとしても、専門家の所見によって適法であることが証明できれば融資を認められることはあります。しかし、明白な違反建築物であれば、銀行は担保価値ゼロと判断をして融資をすることはありません。

したがって手持ちの現金で購入するしかありませんが、違反建築物をわざわざ即金で購入する人は、まずいないと考えるのが妥当でしょう。

違反の責任は買主にも及ぶ

違反建築物に対して地方自治体が指導している最中に所有権の移転が行われると、指導の対象は新しい買主にまで及びます。最終的に行政代執行まで視野に入れている物件であれば、損失は計り知れないものになります。こうしたリスクを冒してまで、わざわざ購入をする人は、まずいないと考えるべきでしょう。

違反建築物を売却するにはどうすればいいのか

違反建築物を売却するには、違反を解消することが最善の方法です。住宅ローンを融資する銀行は、特に数字に敏感です。単純に建築面積や延べ床面積を敷地面積で除したときに、数値が指定建ぺい率や容積率をオーバーしていれば、そこで審査はアウトです。

もし違法に増築をしたのであれば、その増築部分を解体した後に売り出すことで、購入希望者が現れる可能性が見えてきます

また、手の施しようがない規模の違反であれば、更地にして売却するという方法が考えられます。これにより違反建築物という負の資産は消滅します。

ただし再建築不可物件の場合は、更地にすると建築敷地としての価値が消滅するため、売却できる見込みはありません。再建築不可物件において違反をすると取り返しのつかないことになりますから、リフォームに際しても慎重な配慮が必要です。

 

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住宅ローンの融資は微妙

たとえば容積率オーバーの物件だと、検査済証交付炭の物件であっても銀行が難色を示すことがあります。担当者個人の判断で既存不適格建築物には融資できないと判断しているのであれば、説得の余地がありますが、銀行そのものが既存不適格には融資をしないという方針を明確にしている場合には見込みはありません。

しかし、たとえばマンションが容積率オーバーの既存不適格の場合、再建築で同規模の建物は建てられないにしても、区分所有者の5分の4以上の合意を得れば、規模を縮小することで再建築は可能です。このため一定の担保価値があると考えるのが一般的です。

こうした点を評価して住宅ローンを融資してくれる銀行も少なからず存在していることから、買主がうまく融資先を見つけてくれれば売却できる可能性はあります。

マンションの既存不適格は床面積の再チェックを

マンションの床面積については、容積率の制度ができた後に「共用の廊下や階段は容積率の対象としない」という規定ができました。またエレベーターについても、従前は各階ごとに算入していましたが、現在では1階部分のみが容積率の対象面積となっています。

こうした容積率の対象面積が改正されたことにより、一度は既存不適格になったマンションも床面積を見直すことで実は適合建築物になっていたということもあります。売却に際しては、マンション全体の資料を入手して再チェックをすることで、展望が開けることがあります。

用途不適格の物件は一般の物件と同等

用途不適格の物件に関しては、建物自体は基準に適合していますから、住宅ローンの融資もスムーズに行われます。ただし既に不適格用途の営業を修了して相当の時間が経過している場合は、引き続き同用途での使用が認められないことがあります。

新たに用途地域に適合した用途で使用することは、まったく問題はありません。

まとめ

違反建築物は、売却の際の重要事項説明として、法に適合していないことを買主に伝える必要があります。また数字のデータからも容易に違反であることを推し量ることができます。こうした事情を勘案すると、違反建築物が売却できる可能性は非常に低く、もし売却できたとしてもかなりの安値に買い叩かれてしまうことが予測できます。

高い工事費を投じても結局は「負動産」と呼ばれる負の財産を抱えることになりますから、違反建築物に関わることは厳に慎みましょう。

既存不適格の物件は、将来の可能性を示すことで、売却の可能性は高くなります。たとえば容積率が不適格のマンションであれば、規模こそ縮小されますが、建て替えが現実的なものであれば資産価値は十分にあります。

つまり区分所有者の5分の4以上の合意が得られる展望を示すことで、単に既存不適格の物件として売却するよりは高い価格で売却することが可能になるのです。既存不適格のマンションを売却するのであれば、マンション全体の問題としてアクションを起こすことも有効な方法のひとつです。

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