仲介売却よりも買取で売却した方が良い戸建て住宅の特徴とは

不動産売却の基礎知識
執筆者
逆瀬川勇造

明治学院大学卒。地方銀行勤務後、転職した住宅会社では営業部長としてお客様の住宅新築や土地仕入れ、広告運用など幅広く従事しました。2018年よりP.D.Pを設立。WEBを通して不動産に関する問題解決を目指します。
保有資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)、住宅ローンアドバイザー、相続管理士

不動産の売却を検討中の方

家を早く・高く売るなら
▼インスペ買取の詳細を見る

不動産の売却方法には、不動産会社に仲介を依頼して売却してもらう「仲介」と、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」の2つがあります。不動産売却と言えば仲介のイメージが強いかもしれませんが、いくつかのケースでは買取を利用したほうがよい場合があります。

本記事では、特に戸建住宅について、仲介による方法で売却するより、業者買取で売却したほうがよい物件の特徴をお伝えしていきます。

「買取」と「仲介」戸建て住宅売却の2つの方法を知ろう

戸建住宅の売却方法には、主に「買取」という方法と「仲介」という方法があります。

ここでは、それぞれどのような売却方法なのか解説します。

買取とは

買取とは、不動産会社に戸建住宅を直接買い取ってもらう方法です。

不動産会社はその道のプロですから、こちらが物件についてあれこれ説明せずとも、また建物を解体して更地渡しにするかどうか等判断せずともよいため、手間がかかりません。

また、一般の方が買主の場合ほとんどの場合で住宅ローンを利用しますが、不動産会社は現金一括が普通なので、売買契約後に住宅ローンの審査で待たされることも、住宅ローンの審査が否決になって振り出しに戻るといったこともありません。

このように、買取は条件さえ整えば、契約から引渡しまですぐですし、手間がかからないというメリットがあります。

一方、不動産会社は、買い取ってリノベーションしたり、土地を造成して販売したりして再販し。利益を上げる目的で戸建住宅を買い取ります。

このため、不動産会社側の利益分を考慮する必要があり、買取価格は市場価格より5~8割程度と安くなってしまうのが一般的です。

仲介とは

仲介とは、不動産会社に戸建住宅売却の仲介役を引き受けてもらい、買主を探してもらう売却方法です。売主がやり取りするのは不動産会社ですが、戸建住宅を購入するのは個人の方です。

個人の方でも気に入ってもらえるよう、売却前に内装をリフォームしたり、場合によっては解体して更地にしたりしたほうがよいこともあります。これらの費用は、先に売主が出費しなければなりません。

また、売却価格については、不動産会社の査定を受けた後、売主が最終的にいくらで売却するかを決めますが、例え相場価格通りであったとしても、そのタイミングでその戸建住宅買いたいという方がいない限り、契約に結びつきません。

通常、仲介では3カ月以内に売却することを目的に価格を設定しますが、場合によっては半年、1年と買主が見つからないこともあります。

仲介にはこうしたデメリットがありますが、最大のメリットは買取のように不動産会社の利益分を見込む必要がなく、相場価格程度で売却できる可能性が高いということです。

買取保証付仲介という方法もある

買取と仲介についてまとめると、買取は「条件がまとまればすぐに引渡しできるものの、相場より安い価格での売却となる」一方、仲介は「相場価格で売却できる可能性が高いものの、いつ売買契約が成立するか不透明」だということができます。

それぞれメリットとデメリットがはっきりしているため、状況に応じて使い分けるとよいでしょう。

なお、不動産会社によっては双方の良いとこ取りをした買取保証付仲介という売却方法を用意している場合もあります。

この売却方法では、最初に不動産会社の買取査定を受けておき、「3カ月間仲介で売却が成立しなければ査定した価格で買い取る」といったものです。

これにより、仲介の段階で買主がまとまれば高く売却できますし、仮に売却に期限があるような場合でも最初に設定した期間が経過すると、当初の査定額で買い取って貰うことができます。

ただし、不動産会社の都合により買取の段階で査定額が変更されることもありますし、不動産会社が買い取りたい物件の場合は、仲介売却を積極的に行ってくれない場合がある点に注意が必要です。

▼関連記事

不動産の「買取保証」はどんなシステム?仲介売却との違いやメリット・デメリットを解説
家を売却する際に「買取保証」を不動産会社から提案されることがあります。これは、自宅の売却が成立しなかった際には、最終的に不動産会社が買い取ることを保証してくれるというものです。では、「買取保証」にすると、どのような流れで家の売却活動が行われ...

「買取」と「仲介」の3つの違い

買取と仲介の違いについて、大きな違いは売買価格であることをお伝えしましたが、ここでは改めて、買取と仲介の違いを3つのポイントに絞ってお伝えしたいと思います。

売れる価格が違う

まず、買取と仲介は売れる価格が違うのが一般的です。

先述の通り、買取では不動産会社は買い取った後、自社の利益を確保する必要があるため、相場の7~8割程度での買い取りとなるのが一般的です。

一方、仲介の場合は相場通りで売却できる可能性が高いです。

とはいえ、仲介の場合でも、最終的にかなりの値引きをして売買契約を締結するといったこともあるため、必ずしも相場通りで売却できるというわけではありません。

売れるスピードが違う

次に、買取と仲介とでは売れるスピードが違います。

買取の場合、買主が不動産会社のため、ほとんどの場合現金一括払いです。

このため、条件がまとまれば契約~引き渡しまで1週間程度で終わってしまうことも珍しくありません。

一方、仲介の場合、おおむね3カ月以内に売れる価格で売り出しを始めることになりますが、タイミングが悪かったり、もしくは設定した価格が相場通りでなかったりした場合には、半年~1年以上売れ残ってしまうこともあります。

特に戸建の場合、間取りや立地、周辺環境など個別性が高く、相場通りの査定が簡単ではありません。売却を始めても契約が決まらない場合は、値下げを検討する必要がありますが、最終的には最初に設定した価格より大きく下がった価格での売却となってしまうこともあります。

かかる諸費用が違う

買取と仲介とでは、かかる諸費用が違います。

買取の場合、かかる諸費用は登記費用と売買契約書に貼る印紙代、売却後の譲渡所得税くらいのものです。

一方、仲介の場合は、上記に加え、売買が成立した段階で仲介手数料を支払う必要がありますし、物件によっては売却する前準備として草刈や建物の解体、整地などする必要があるでしょう。

買取か仲介かを比較する時は、こうした諸費用分まで踏まえて比較検討することが大切です。

▼関連記事

古家付きの土地は更地にして売る方が得をする?メリット・デメリットを解説します
築20年を超えた住宅は、売却の際には「古家付きの土地」として売り出されるのが一般的です。つまり住宅に対する売値はなく、土地のみを販売対象としているということです。このような古家であれば、むしろ解体をして更地として売る方が得をするという声をよ...

売却後の責任が違う

通常、不動産を売却すると、売主は買主に対して瑕疵担保責任を負う必要があります。

瑕疵担保責任とは、引渡し後に建物に何らかの瑕疵(簡単に言うと欠陥)があった場合に、買主から売主に対してその責任を追及できる、というもので、売買契約書に「引渡しから3カ月間は瑕疵担保責任を負う」など記載します。

引渡し後、物件に雨漏れなどが見つかった場合は、その修繕費用を支払わないといけない可能性があるのに加え、瑕疵の程度がひどい場合には、最悪の場合契約解除となることもあります。

瑕疵担保責任について、仲介の場合は売主と買主の間で瑕疵担保責任を追及できる期間を何カ月にするか等、契約書を作成する前に話し合いをして決めます。

この点、買取の場合、買い取るのは不動産のプロということもあり、多くの不動産会社で瑕疵担保責任免責、つまり引渡し後に何らかの瑕疵が見つかった場合でもその責任を追及できないという条項をつけます。

▼関連記事

瑕疵担保責任・契約不適合責任とは?不動産の売却時に注意すべき法律について
瑕疵担保責任は瑕疵という言葉のあいまいさもあって、理解しづらいものとなっています。本記事では、売却時に注意すべき瑕疵担保責任について分かりやすく解説すると共に、改正民法における契約不適合責任との違いなどご説明していきます。

「仲介」よりも「買取」を選ぶべき戸建住宅の4つの特徴

ここまで買取と仲介についてお話してきましたが、実は戸建住宅の場合、個別性の高さから査定が難しいこともあり、仲介より買取がおすすめです。

特に、以下のようなケースではよりその傾向が強くなります。

築年数が古い戸建住宅

築年数が古い戸建住宅については、引渡し後に瑕疵担保責任を追及される可能性が高いこともあり、仲介による売却より買取による売却を選ぶことをおすすめします。

また、築年数が古く、建物の状況があまりよくないと、仲介の場合は売却前にリフォームやリノベーションを検討する必要がありますが、買取の場合は基本的にそうした心配はありません。

▼関連記事

築年数の古い家の売却・買取は可能?不動産の活用方法を解説
築年数が30年以上も経過したような古い家は、はたして売却できるのでしょうか。買い取る側の立場になれば、築年数が古い家は問題点が蓄積していそうで、なかなか購入を決断することができません。築年数の古い家をスムーズに売買するための活用方法を探って...

既存不適格建築物など問題のある物件の場合

建物を建てるには、「幅4m以上の道路に2m以上接していないといけない」といったものや、「敷地面積に対する延床面積を80&以内にしないといけない」といった決まり事があります。

こうした決まり事は、年数が経つごとに改正されるため、建築時点の法律には適合していたものの、現在の法律には適合していないという建築物があります。

こうした建築物のことを既存不適格建築物といいます。

既存不適格建築物は、現在の法律には適合しませんが、建築時点の法律には適合していたため、取壊しの命令が出るようなことはありません。

一方、現在の法律に適合していないため、増築したり、建物を解体して建て替えしたりといったことができないのです。

このことから、一般的に既存不適格建築物になってしまうと、売却できないか、売却できたとしてもかなり安い価格での売却となってしまいます。

不動産会社にとっても、既存不適格建築物は積極的に購入したい物件というわけではありませんが、場合によっては購入を検討してくれることがあります。

例えば、既存不適格建築物の周辺の土地も合わせて売りに出ているような場合は、2つ合わせることで現在の法律に適合することがあります。

こうした場合、不動産会社としては相場より安い価格で土地を購入できるため、交渉にのってくれるでしょう。

既存不適格建築物の売却で困っている場合は、まずは買取を行っている不動産会社に相談してみることをおすすめします。

▼関連記事

違反建築(違法建築)や既存不適格の物件は売却できる?注意点を解説します
不動産の売却に際しては、コンプライアンスの観点から法への適合を強く求められます。住宅ローンの融資においても、適法性は重要な審査項目のひとつです。 それでは法に適合していない物件は、売却に際してどう取り扱われるのでしょうか。この記事では...

相続や転勤、離婚など早く売りたい場合

相続した不動産を売却する場合、相続から10カ月以内に相続税を納める必要があり、不動産の売却資金を相続税の支払いに充てたいのであれば、その期間中に売却しなければありません。

転勤の場合、〇日後までに売買をまとめないといった期限があるでしょうし、離婚の場合は、できるだけ早く清算したいと思うはずです。

こうした、できるだけ早く売却したい場合や、期限がある場合にはいつ売れるか分からない仲介より、条件がまとまればすぐに売却できる買取の方がおすすめです。

売却を人に知られたくない場合

仲介による方法で不動産を売却する場合、周辺エリアにはチラシがまかれたり、インターネットに売りに出されている情報が掲載されたりします。

また、週末毎にオープンハウスを開催するなど、近所の人にはすぐに売りに出したことが伝わってしまうでしょう。

他人に売却することを知られるのがいやな場合や、売りに出していることが誰かに知られるとまずいといった場合には、買取による売却を選ぶと、誰にも知られることなく売却を進めることができます。

「買取」で注意すべき点

戸建住宅の場合、仲介より買取を選ぶべき旨をお伝えしましたが、買取による売却では、以下のようなことに気をつけなければなりません。

必ず複数の業者に依頼しよう

買取は、不動産会社に価格査定してもらい、条件がまとまればすぐに契約~引き渡しとなります。

不動産会社は、買い取った不動産に手を加えて再販し、利益を出すことを目的に不動産を購入しますが、再販後いくらで売却できるか、利益をいくら見込む必要があるかは不動産会社によって異なります。

一度査定を受けて、その条件が気に入ればすぐに契約できる買取では、できるだけ多くの不動産会社に買取の条件を提出してもらい、その中から少しでも高くで買い取ってもらえる不動産会社を選ぶようにするとよいでしょう。

第三者の検査を受けておこう

戸建住宅を売却する場合、第三者の検査、つまりインスペクションを受けておくことをおすすめします。

戸建住宅の買取査定を依頼すると、不動産会社が売却物件を訪問して価格査定することになりますが、先にインスペクションを受けておくと、査定にかかる時間を短く、正確にすることができます。

不動産会社からしても、高値で買い取ってよいか迷っているところを、インスペクションを受けて高い評価を受けた住宅であれば、再販して利益を出しやすいといった判断がしやすくなります。

▼関連記事

既存住宅状況調査(インスペクション)とは|実施の方法やメリットを解説
中古住宅の取引では、建物の状態がよく分からないから不安だという声をよく耳にします。そうした不安を解消してくれるのが、既存住宅状況調査(インスペクション)です。この記事では、インスペクションはどのような方法で実施されるのか、そしてどんなメリッ...

インスぺ買取なら買取の問題点を解決できる

仲介と買取の違いや、戸建住宅であれば買取を選ぶべきといったことをお伝えしてきました。

買取の最大にして大きなデメリットが「売却価格が相場より安くなる」ということです。

しかし、インスぺ買取を利用すればその問題を解決できます。

インスぺ買取では、物件を登録すると、無料でインスペクションを受けることができ、物件情報を見た不動産会社から入札形式により希望買取価格が提示されます。

インスペクションを実施することにより品質が保証されているため、不動産会社は高い価格を提示しやすく、また、売主としては複数の入札を受けた中で、一番高い価格をつけた不動産会社と交渉できるため、相場価格より大きく下がった価格で売却しなければならないリスクを抑えることができます。

▼インスペ買取で無料査定に申し込む

【インスペ買取】日本最大級の不動産買取専門マッチングサイト
日本最大級の買取予算だから、戸建て、マンションが高く売れる!不動産の売却なら年間買取予算2,000億円超のインスペ買取にお任せください。入札競争で買取相場よりも高く売却。直接マッチングでスピード買取が実現いたします。

まとめ

仲介と買取の違いや、戸建て住宅の売却では仲介より買取を選ぶ理由、買取で売却する際の注意点、戸建住宅の売却でインスぺ買取がおすすめな理由をお伝えしてきました。

仲介による売却だと、査定が難しいこともあり、戸建住宅の場合は仲介より買取がおすすめなケースが多いです。

買取の最大のデメリットは売却価格が安くなってしまいやすいことですが、インスぺ買取を利用することでその問題を解決しやすくなります。

戸建住宅の売却を考えているのであれば、まずはインスぺ買取に物件を登録するとよいでしょう。

タイトルとURLをコピーしました