家を売却するのに更地にしてから売却したい、といったことや、古くなった家を壊して新しい家に建て替えたいといった場合、まずは家を解体する必要があります。家の解体費用は解体のための重機の搬入や人件費、運搬費などかかり、合計すると結構な額となるため、事前に把握しておくべきです。本記事では、家の解体費用の相場をお伝えすると共に、具体的なシミュレーションや安く抑える方法、補助金やローンを活用する方法までお伝えしていきます。
家の解体費用の目安はどのくらい？
家の解体費用は、おおむねその構造によって以下のように相場が異なります。
- 木造：3～4万円/坪
- 鉄骨造：5～6万円/坪
- RC造：7～8万円/坪
例えば、30坪程度の木造住宅であれば、おおよそ90万円～120万円、同じ広さの鉄骨造であれば、150～180万円程度見ておけばよいでしょう。
家の解体費用をざっくり把握する程度であれば、上記計算でそこまで大きく外れることはないはずです。
とはいえ、実際には現場により費用が変わってくるので、解体を本格的に考えている方は、以下でご説明する内容で、もう少し深く費用感を把握しておくようにしましょう。
▼関連記事
家の解体費用はどのように決まる？
ここでは、家の解体費用がどのように決まるかについて解説していきます。
構造により相場が決まる
まず、家の解体費用の相場は先述の通り、以下のように構造ごとに相場が変わります。
- 木造：3～4万円/坪
- 鉄骨造：5～6万円/坪
- RC造：7～8万円/坪
まずは上記数値でざっくり解体費用を把握しておきましょう。なぜ木造より鉄骨造やRC造の住宅の方が解体費用が高くなるかというと、解体するのにそれだけ大掛かりな重機が必要になるからです。
なお、地下がある場合は、RC造の解体費用と同程度の解体費用がかかると考えておくとよいです。
例えば、30坪の木造住宅に10坪の地下が付いている場合、30坪×3～4万円+10坪×7～8万円で160万円～200万円程度となります。
平屋の方が解体費用が高くなる傾向にある
解体費用の相場を構造ごとの坪単価で計算していますが、同じ延床面積でも2階建てより平屋建ての方が解体費用が高くなる傾向にあります。
これは、同じ延床面積であれば、2階建てより平屋建ての方が、屋根材や基礎(コンクリート)など、解体に手間と費用のかかる部分の割合が大きくなるからです。先述の構造ごとの解体費用相場は2階建てのケースを想定しているため、平屋建ての家を解体する場合には相場よりやや高くなる可能性が高い点に注意が必要です。
現場によってプラス費用が出ることがある
また、実際には現場によって、さまざまなことが理由で解体費用が増減します。実際には、どの解体業者に、どのタイミングで見積もりを依頼するか等によっても費用が異なるため、正確な費用は見積もりを取らないと分かりません。
しかし、現場の状況を見てある程度想定することは可能です。ここでは、どのようなことが理由で解体費用が変わるのかを見ていきましょう。
現場の場所や間口
まず、現場の場所や間口の広さによって費用が変わります。
例えば、解体業者の拠点から現場までの距離、現場から廃棄場所までの距離によって、必要となる運搬用のトラックの数や時間が異なります。そうした施設のなさそうな、人里離れた現場の場合には通常より費用が高くなる可能性があります。
また、現場の間口が狭いと重機を土地の中に入れられず、通常より多くの時間と労力がかかったり、また職人さんの駐車スペースを確保できない場合には、別途近くで作業者用の駐車場を確保したりといった費用が発生します。
その他、隣地との距離が近い場合には、解体によって隣地に影響が及ばないよう養生しないといけません。間口が6m以下など極端に狭い場合や駐車スペースが確保できない場合、隣地との距離が近い場合等には先述の相場価格とは別にプラス費用がかかると考えておきましょう。
家以外に解体するものがある場合
家の解体時に、家以外に解体する必要のあるものがある場合、プラス費用となります。
例えば、庭石や庭木、花壇などお庭の解体に要する費用や、フェンスやブロック塀、門などの撤去費用、ウッドデッキ、カーポート、土間など家に付属する設備の撤去費用、また浄化槽などの地中埋設物の撤去費用などが該当します。
その他、家庭ゴミやピアノなど大きなものを家の中に残しておけば、家を解体するときにそのまま廃棄してくれますが、これも費用がかかります。家の解体を依頼するときは、その前段階で家の中や家周りをできるだけ解体の必要のない状態にしておくと費用を安くできます。
逆に言うと、それらをまとめて解体業者に任せてしまえば、一度の解体工事搬入でまとめて解体・撤去できるためお得に手間なく済ませられるとも言えます。
アスベスト除去費用
家の建築時にアスベストを使っていることが疑われる場合にはその調査、除去費用に別途費用がかかります。
アスベストは、昔の建築物によく使われていましたが、健康被害の恐れがあるとして使用が禁止されてきています。おおむね、1975年より前に建てられた建物については規制がなかったため、多くの建物でアスベストが使われていることが懸念されます。
1975年には一定量のアスベストの吹付けが原則禁止とされる法律が定められましたが、その後1990年頃まではまだまだ積極的に利用されていました。日本でアスベストの利用が本格的に禁止されたのは2006年の法改正のときで、建築年が2006年以前の建物についてはアスベストが使用されている可能性があると押さえておきましょう。
下請けに依頼する業者か自社施工かにより費用が変わる
最後に、解体を依頼する業者が下請けに丸投げする業者なのか、自社施工の業者なのかによって費用が変わります。
自社で解体に要する重機等を保有しておらず、下請け業者に丸投げする業者の場合、下請け業者と元受け業者それぞれに利益が発生するため、費用が割高になります。一方、自社で解体に要する重機等を保有しており、自社施工できる業者であれば1社分の利益だけで済むため、費用を安く抑えやすくなります。
解体を依頼する際には、その会社が直接解体するのか、下請けに丸投げするのかを確認しておくとよいでしょう。
解体費用シミュレーション
ここでは、いくつかのケースに分けて解体費用がいくらくらいかかるのか見ていきたいと思います。
【ケース1】木造2階建て 延床面積30坪
まずは木造2階建て、延床面積30坪程度の物件で、立地や間口等に特別な問題のない場合の解体費用です。
この場合、概ね相場程度で計算できるでしょう。
具体的には、建物の解体費用と解体部材の運搬費用、隣地に迷惑をかけないための養生費用、ちょっとした樹木等の撤去費用の合計で、90万円～100万円程度を見込んでおけば問題ありません。
【ケース2】木造平屋建て 延床面積40坪 付帯工事あり
次に、木造平屋建て、延床面積40坪程度の物件を解体するケースです。この場合は、建物内に不用品としてピアノやデスクが残されており、その解体費用が発生する他、庭には数本の庭木や樹木があり、それらの解体費用も発生することとします。
まず、建物の解体費用として平屋ということもあり屋根材や基礎部分のコンクリート面積が大きく、4万円/坪程度、160万円を見込む必要があります。また、室内に残したピアノやデスクの解体費用で10万円程度、庭木が樹木の伐採、抜根費用等で10万円程度、さらにそれらの運搬費用で10万円程度見込む必要があるでしょう。
これらを合計すると190万円程度は費用を見込む必要があります。
【ケース3】軽量鉄骨造2階 延床面積30坪
最後に、軽量鉄骨造2階建て、延床面積30坪程度の家を解体する費用を見てみましょう。
このケースでは、ケース1と同じく特別な事情もなく、付帯費用も発生しないこととすると、家の解体費用は軽量鉄骨造のため木造よりやや高く、120万円程度を見込んでおくとよいでしょう。
家の解体に関する補助金
自治体によっては、解体に対して補助金を出しているケースもあります。
とはいえ、単なる解体だけでは自治体側も税金から補助金を出すメリットも大義名分も薄いのが実情です。
そのためか、解体に関する補助金について全国統一の補助金はなく、一部の自治体が空き家等社会的問題を引き起こす可能性がある物件の解体に限り実施しているに留まります。
とはいえ、もし補助金を受けられるのであれば忘れずに手続きしておきたいところです。
まずは、対象の自治体が解体に対する補助金制度を用意しているかどうか、インターネットや解体業者を通して調べてみるとよいでしょう。
以下、解体に対して補助金を出している自治体のうちの一部をご紹介します。
埼玉県行田市の解体費用に関する補助制度
埼玉県行田市では「老朽空き家解体補助制度」を実施しています1。
本補助制度は、適切な管理が行われていない空き家について、周辺環境に深刻な影響を及ぼす状態にあるもの（老朽空き家等）について、最大で50万円(費用の1/2以内かつ1㎡につき1万円まで)を支給するというものです。
本補助制度で対象となるのは「市から条例に基づく助言又は指導を受けたもの」や「1年以上使用されていないもの」、「市が定める基準に基づいて危険と判断されたもの」などの条件をすべて満たす必要があります。
神奈川県愛川町の解体費用に関する補助制度
神奈川県愛川街では「空き家解体費補助制度」が用意されています2。
本制度は、「空き家バンクに登録された空き家を取得する場合に、その空き家を解体して住宅を建設すること」が要件となり、補助額は最大30万円(費用の1/2以内)です。
解体費用に対してローンを組める？
解体にはまとまった費用が必要になりますが、銀行からローンで借りることは可能なのでしょうか。
建て替えする場合は住宅ローンを組める場合がある
まず、建物を解体して、その後住宅を建て替えすることを前提とするのであれば、住宅ローンで解体費用まで融資を受けられるのが一般的です。
なお、住宅金融支援機構の場合は「請負契約書又は注文書・注文請書等にて資金使途を確認できる場合は対象となる」となっています3。
住宅ローンは一般的に、個人が借りられるローンの中で最も金利の低いローンなので、建て替えの方は住宅ローンとして融資を受けることを検討してもよいでしょう。
住宅ローンの決済は住宅完成後である点に注意
ただし、住宅ローンはあくまでも家に対して融資するものなので、実際に融資を受けられるのは建物が完成した後です。解体は、建物の着工前に行うもので、基本的には解体の段階で費用を支払う必要があります。
このため、解体費用については手持ち資金から現金で支払うか、金融機関から別途つなぎ融資でお金を借りる必要があるでしょう。つなぎ融資は金利負担分が生じる点に注意が必要です。
無担保ローンの利用も検討しよう
住宅ローンは住宅を担保として提供するため、低金利で高額の融資を受けることが可能となっています。
しかし、住宅ローンの場合は建物が完成してからしか融資を受けられず、解体費用については別に資金を用意しておかなければならないという問題があります。
このため、場合によっては住宅ローンとは別に無担保ローン（フリーローンなど）の利用を検討するとよいでしょう。
無担保ローンの場合、住宅ローンのような有担保ローンと比べて金利は高くなりますが、借入期間を3年～7年程度と短く設定すれば金利負担分も小さくできます。住宅ローンから解体費用の融資を受けるよりトータルで見ると安く抑えられることもあるため、計算してみるとよいでしょう。
なお、住宅ローンの審査時では「他に借入がないか、ある場合はいくらか」といった審査項目もあるため、解体費用として無担保ローンを利用する場合は、住宅ローンを借りる金融機関に必ずその旨を伝えた上で手続きを進めるようにしましょう。
これをせずに後で金融機関に発覚すると「建物が完成したのに住宅ローンの融資を受けられない」という事態になりかねません。十分に注意しておきましょう。
解体費用を安く抑える3つのコツ
ここまで家の解体費用についてお伝えしてきましたが、改めて、家の解体費用を安く抑えようとするのであれば、以下の3つのポイントに注意するとよいでしょう。
解体専門業者に直接依頼しよう
まず、解体を依頼した業者が、別の下請け業者に解体を発注するような場合には2社分の利益を確保する必要があり、費用が割高になってしまいます。依頼先が直接解体にあたる専門業者なのか確認して依頼を決めるようにしましょう。
家財道具は自分で処分しておこう
家の中に家財道具や庭木が残っていると、その処分費用や運搬費用に別途費用が掛かってしまいます。自力で処分できる分はできるだけ処分しておき、別に費用がかからない状態にしてから解体の見積もりを取るようにするとよいでしょう。
建物滅失登記を自分でしてみよう
ここまで解説していませんが、建物を解体すると、それまで登記されてあった建物の情報を消去しなければなりません。
この際に必要な手続きを、建物滅失登記と呼びます。建物滅失登記は、土地家屋調査士に依頼すればすぐに手続きを終わらせてくれますが、その場合、4～5万円程度の報酬を支払う必要があります。
一方、滅失登記は手間はかかりますが自分で登記申請することも可能で、その場合は登記に必要な登録免許税もかかりません。少しでも費用を安く抑えることを考えるのであれば、建物滅失登記を自分ですることも考えてみるとよいでしょう。
業者の直接買取であれば解体しなくてもよい？
戸建住宅の場合、家の築年数が古いと、建物を解体して新築住宅用地として売却活動を行った方が買主を早く見つけやすいことがあります。
しかし、その判断は簡単なものではありません。「まだ建物を使おうと思えば使える」という状態の場合もあるでしょう。
また、仮に解体するにしても自分で建物を建て替えるわけではないため、住宅ローンから融資を受けるといったことはできません。建物を解体してその費用を先に支払ったものの、半年～1年以上売れ残っているといった状態になることもあります。
つまり、家を売却するにあたって、先に解体するのには、いくつかのリスクがあります。
ただし、上記はあくまでも仲介による売却の場合です。
仲介ではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう買取の場合、不動産会社が買い取った後、建物を解体するかどうかは不動産会社が判断するため、基本的には売主が先に解体する必要も、費用を支払う必要もありません。
参考：仲介売却よりも買取で売却した方が良い戸建て住宅の特徴とは
しかし、買取は仲介と比べて売却費用が安くなりやすいという最大のデメリットがあります。
そこでおすすめしたいのが、戸建住宅の売却専用の売却サービス「インスぺ買取」です。
インスぺ買取では、先に建物を第三者が検査（インスペクション）した上で、プロである不動産会社が買値をつけるため、一般的な買取より高値をつけてもらいやすいです。また、複数の買取申出があった場合、それらの内、どの会社と交渉するかは売主が決めることができます。
つまり、もっとも高値をつけてくれた会社を選んで売却を進めることができるため、買取の最大のデメリットである価格面の問題を解決しやすくなっています。戸建住宅の売却で解体を考えている方は、まずはインスぺ買取の利用を検討してみるとよいでしょう。
▼インスペ買取で査定に申し込む
まとめ
家の解体費用についてお伝えしました。
解体費用は構造と面積により大体の相場を計算できますが、現場ごとにプラスで費用がかかることもあります。
実際には、見積もりを取ってみないと分かりませんが、本記事を参考に、どのような事情があるときに費用が高くなるのか等把握しておけば、かなりの精度で解体費用の相場を掴めるはずです。
補助金やローンの利用と合わせて、参考にしてみてください。
