家を誰にも知られずに内緒で売る方法はある?手順・方法を解説します

不動産売却の基礎知識
執筆者
西原 太

宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー(AFP) 
プリズム・エージェンシー株式会社 代表
不動産の売買・賃貸仲介の経験から、不動産仲介をコンサルティングサービスととらえ、お客様に寄り添いながらより満足のいく仲介・正しい情報提供を目標に日々営業中。東京都葛飾区出身
得意分野:不動産売却、資産活用、法人、医療分野

自分の家を売却するのに、諸事情で売ることを他の人に知られることなく売却したい人も多いでしょう。その場合には、どのように売却活動を進めれば良いのか解説します。

「業者買取」は周りに知られにくい

家を売る際、その方法は大きく分けて「買取」と「仲介」の2種類があり、そのうち「買取」の場合は匿名性を保って売却活動をすることが可能です。それぞれどのような違いがあるのか見ていきましょう。

買取と仲介の違いは、物件を買う側のが「一般の人」なのが仲介、「買取専門業者」なのが買取です。二つは売り方が全く違うので、内緒で売るための基本的な知識が必要になります。

売買価格の結論を書いてしまうと、一般的には仲介の方が買取よりも高く売れる傾向にあります。しかし、最初に説明した通り、内緒で売りたい場合には買取が適しています。

「買取」…内緒であることが優先、早く売りたい、金額はある程度でも可
「仲介」…金額重視、ある程度の広告と知られるリスクは仕方がない

内緒の度合いと売りたい価格、そしてそれにかかる手間や時間なども加味して、どちらが良いか決めましょう。

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「買取」とは

買取とは、買取を専門としている不動産業者が一般の売主から直接買い取る方法です。買取はいくつかメリットがありますが、デメリットもありますので、詳しく確認していきましょう。

 内緒で売る際の「買取」のメリット

内緒で売る際はバレたくない理由があります。その点を守ってもらえるかというのは非常に気にされるところだと思います。売る物件の宣伝や広告は必要ないので、一般に公開される情報というのはほとんどないに等しいです。金額よりも内緒で売る必要性のほうが高い人にとっては、これが一番のメリットであり間違いの起きにくい方法です。

不動産業者が提示した買取価格でそのまま売却することが可能

専門の不動産業者が価格を提示して、その金額でOKを出せば基本的にはその金額が手に入ることになります。基本的に契約書への印紙代や、司法書士への抵当権抹消の費用くらいしかかからず、売却の際の諸費用が仲介に比べてかかりません。

 宣伝をしないので見栄えにこだわらなくてよい

一般購入者をターゲットとする仲介に比べると、買取業者は次に売るときに自社でリフォームをして売るので多少の汚れや見栄えの悪さはあまり査定金額に反映されません。今の状態でそのまま査定してもらえるので、売却のための準備があまり要りません

瑕疵担保責任なしの契約がほとんど

瑕疵担保責任とは売主が気づいていないような問題点が買主が見つけた場合は、それに対して保証をしなくてはいけないという契約です。仲介の場合は一般的に3か月という期間を定めることが多いですが、買取の場合は瑕疵担保責任なしで契約をしてもらえます。売ったらあとから責任が問われる可能性が限りなく低いので、一般の売主には安心材料になります。

2020年には民法改正で「契約不適合責任」と変わり、考え方が変わります。実務面では法律が施行されてからになりますが、売主の責任範囲が広がるといわれています。その責任範囲について免責が期待できる点も、買取のメリットとなります。

 内緒で売る際の「買取」のデメリット

価格は仲介よりも低め

買取業者が買い取った後は、自分で使うのではなく再度きれいにリフォームをして売却することがほとんどです。買取業者もその差額で利益をあげているので、そのマージン分は仲介に比べると下がってしまう傾向があります。一般的に、仲介相場の7~8割での買取になることが多いです。

買取業者としての知名度が低い場合がある

そもそも 不動産売却=仲介 のイメージが強く、そもそも買取というスキーム自体があまり知られてはいないので、買取業者の知名度が高くないこともあります。極力中間マージンを減らして、買い取った後に高く売却する事が目的のため、広告宣伝に費用をかけていないことも多くあります。もし心配になった場合は、買取業者のホームページなどを参照して業務内容を確認したり、ネット上の口コミなどを調べてみるのが良いでしょう。

買取業者に頼むには

買取業者はまだ一般的とは言い難く、買取で売却した経験がある人も仲介会社経由で、「一定期間仲介で高めの価格で販売活動をしたあと、少し下げた金額で買取」や「仲介会社に行ったら買取業者を紹介される」パターン、また「仲介に頼んでいたけど買い手が現れたら買取業者(不動産業者)だった」というパターンもあります。

いずれにしても買取業者と直接コンタクトを取る方法はまだ一般的ではありませんが、現在は「インスぺ買取」など買取業者に安心してコンタクトを取れるサイトもあります。周囲に知られたくないけどできるだけ高く売却したいという人に適したサービスです。

「仲介」とは

不動産業者というと事務所を構えてお客様をお迎えし、宣伝をしたり営業活動をするようなところを想像すると思います。そのほとんどの不動産業者は「仲介」で物件を売買・賃貸しています。一般的に不動産業者に、成約時に仲介手数料を払うことを約束して、営業・広告活動をしてもらって買い手を見つけてもらうことを言います。

仲介手数料の金額は、3%+6万円(消費税別)が上限です(売買価格400万円以上の場合)。仲介手数料は決して安くはありませんが、広く宣伝・営業活動を実施するのでより高く売れる可能性があります。「あまり知られたくはないけどそれはある程度、売却金額も大事」という方は仲介も検討してください。仲介の仕組みを理解したうえで相談されることをおすすめします。

内緒で仲介に頼むときの注意

不動産仲介会社が行う売却活動のなかで、一般的に効果が高いのは広告、それもインターネット広告といわれています。広告量の多さは、価格とも比例します。興味を持つ可能性のある購入希望者の目により多くとまれば、それだけ高く売れる可能性があります。一方、あまり知られずに売るという事はそれだけ売買価格が下がってしまう可能性があるということなので、売却までの期間が長引いてしまうことも。

最近の物件探しは、写真で吟味し、わかる範囲内で現地を確認し、間取り確認の段階で問い合わせをする、というケースも多くあります。仲介で売却する場合は、買い手が目にする広告での露出を増やさなければいけないので、周囲に知られてしまうリスクも許容しなければならないという点は頭に入れておきましょう。

広告の範囲を検討しておく

仲介を検討されている方は一度、ポータルサイトと呼ばれる、不動産情報を載せている不動産サイトを見てみてください。マンションであれば号室まで書いているものもあれば、建物の写真と間取り図くらいで、号室は書いていないものがあります。一戸建てであれば、明らかに特定できそうな物件情報から、特定されにくい写真しかのせていないものまで様々です。今の購入希望者はまずはネットで物件を探すと言われているので、写真を何点も載せて検討をしてもらうというのが売却する上での主流になっています。

もし多少であれば載せても大丈夫なのであれば、どこまで載せても良いかをある程度理解した状況で、不動産仲介会社にコンタクトを取ると良いでしょう。例えばマンションであれば号室掲載の可否、間取りタイプの可否、一戸建てであれば写真掲載の範囲(玄関の可否、2階以上に制限 など)を事前に検討しておいたほうがよいでしょう。

広告掲載をせずに仲介で売ることはできない?

広告を何も打つことができない場合は、自社での見込み客や来店客のみに紹介することとなります。とはいえ自社でも見込み客も限りがありますし、来店客も最近はネットの反響で来ることが多いので、決して飛び込みのお客は多くありません。基本的に人づてになりますので、物件情報を非公開で仲介売却するのはかなり難しいのが現状です。

意外と、近隣の人が買うケースも

一般的に仲介会社は、販売活動を開始したら、まずは物件の近所から営業をします。マンションであれば同じマンションや近隣のマンションにポスティング、一戸建ての場合も物件近隣にポスティングを実施します。これから売ろうとしている物件の良さは、近隣に住んでいる人が一番知っています。

興味を持っているのも近隣の人です。不動産会社を通してであれば、ご存じのご近所様が購入意思を示されることもよくありますので、その点は十分に理解をしておいたほうが良いでしょう。これは、一般の方が想像するよりも多いと思われます。

絶対に知られたくない場合は、買取だけで進めるべき

仲介での売却の場合は、ある程度広告を出さなければ売れません。そして、一度広告を出せば売却活動中であることは周囲に知られてしまうので、絶対に内緒で売却したいという場合は、最初から業者買取で話を進めるのが良いでしょう。

ただし、前述の通り一般的には買取は仲介よりも成約金額は低くなりがちで、住宅ローンの残債が清算できない場合もあります。そのようなケースでは、複数の買取業者による競争入札が実施できるインスペ買取の利用も検討してみると良いかもしれません。物件情報は買取会社だけに公開され、1番高い金額を提示してくれた買取会社と交渉ができるので、売却価格をできるだけ高くしつつ、周囲に知られるリスクは限定することが可能です。

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