マンション売却のバイブル完全版|査定額や手数料の疑問も全て解決

マンション売却のバイブル完全版|査定額や手数料の疑問も全て解決不動産売却手続き
執筆者
逆瀬川勇造

明治学院大学卒。地方銀行勤務後、転職した住宅会社では営業部長としてお客様の住宅新築や土地仕入れ、広告運用など幅広く従事しました。2018年よりP.D.Pを設立。WEBを通して不動産に関する問題解決を目指します。
保有資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)、住宅ローンアドバイザー、相続管理士

マンションの売却は多くの人にとって、そう何度も経験できることではなく、知識や経験に乏しいものです。

それにも関わらず、マンション売却にあたって知っておくべきことは多岐に渡り、またその取引価格の大きさから、ちょっとした判断の違いで結果が大きく変わってしまうこともあります。

本記事では、マンション売却時のバイブルとして活用できるよう、疑問にあがることの多い査定額や仲介手数料についての情報も含め、丁寧に解説していきます。

マンションを売却する方法

まずは、マンションを売却する方法を知っておきましょう。

マンションの売却方法には、以下の3つがあります。

  • 不動産会社に仲介を依頼する
  • 不動産会社に直接買い取って貰う
  • 知人に売却する

それぞれについて、詳しく見てみましょう。

不動産会社に仲介を依頼する

不動産会社にマンションの売却を依頼する方法で、不動産会社と媒介(仲介)契約を結んだら、マンションの広告や案内など不動産会社が行ってくれます。

市場の価格で売却するため、3つの方法の中でもっとも価格が高くなりやすく、マンション売却を検討するのであれば、ほとんどの場合この方法が選ばれます。

ただし、価格設定が相場より高かったり、そもそも需要が少なかったりすると売却が決まるまでに時間がかかる可能性があり、場合によっては年単位で売れ残ることもある点に注意が必要です。

不動産会社に直接買い取って貰う

マンションを不動産会社に直接買い取って貰う方法もあります。

マンションを買い取った不動産会社は再販することで利益を得る目的があります

そのため、不動産会社が受け取る利益分や、リノベーションを施す場合はその分の費用が市場価格より差し引かれて買い取られます。

具体的には、仲介による方法より2~3割以上は安くなると考えたほうがよいでしょう。仲介より売却価格は安くなってしまいますが、条件が合致すればすぐに買い取ってくれるため、離婚や相続など急いで売却したい場合に特におすすめです。

知人に売却する

知人に売却することもできます。価格は自由に設定できますが、知り合いということもあり、市場価格よりやや安い価格で売却に応じることが多いようです。

不動産会社に仲介を依頼しないため、仲介手数料を支払わなくてよいというメリットがあります。

しかし、不動産の売買契約を個人間でやってしまうと、後々トラブルに発展してしまった時が心配なので、契約手続きだけ不動産会社に依頼することも検討したほうがよいでしょう。

その場合、基本的には仲介手数料を支払わなくてはなりません。

マンションの売却方法について3つの方法をご紹介しましたが、ほとんどの場合で仲介による売却が選ばれるため、以下では主に仲介による売却について解説していきます。

マンションを売却する流れ

ここでは、仲介による方法でマンションを売却する際の、売却の流れについて解説していきます。

不動産会社に仲介を依頼してマンションを売却する場合、以下の流れで進めていきます。

  • 不動産会社に査定を依頼する
  • 不動産会社と媒介契約を締結する
  • 不動産会社が売却活動を行う
  • 買付申込書を受け取る
  • 売買契約を締結する
  • 買主が住宅ローン本審査を受ける
  • マンションを引き渡す

それぞれ解説します。

不動産会社に査定を依頼する

まずは、売却を検討するマンションについて、不動産会社に価格査定を依頼します。

価格査定を依頼すると、不動産会社は1週間程で査定を行い、査定結果を教えてくれます。

査定結果に納得がいったら、媒介契約を締結し売却活動を行っていくことになります。

査定は複数の不動産会社に依頼できるため、できるだけ複数の会社に査定依頼し、査定結果とその根拠を比較検討して媒介契約する会社を決めるとよいでしょう。

簡易査定と訪問査定

査定には簡易査定訪問査定があります。

簡易査定とは、物件の住所や面積、間取りなど書類だけで査定を行う方法で、依頼してから遅くとも2~3日以内には査定結果を聞くことができる一方、査定の精度は低いという特徴があります。

一方、訪問査定は不動産会社の担当者が現地に足を運び、部屋の劣化状況や駅からマンションまでの道の雰囲気など、総合的に判断して査定を行う方法です。

訪問査定を受ける場合、日程を合わせて査定に立ち会う等手間がかかりますが、精度の高い査定を受けることができます。

なお、媒介契約を締結する会社に関しては、いずれにせよ訪問査定を受ける必要があります。

複数の不動産会社に査定を依頼する際、最初は簡易査定で査定結果や対応を見て、気になった不動産会社にだけ訪問査定を依頼するのもよいでしょう。

不動産会社と媒介契約を締結する

査定結果を聞いた後、気に入った不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には3つの種類があり、狙いに応じていずれかを選ぶ必要があります。

3つの媒介契約

媒介契約には一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約の3つがあります。

それぞれ少しずつ違いがありますが、一番大きな違いが、一般媒介契約が複数の不動産会社と媒介契約を締結でき、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社としか契約できないというものです。

複数の不動産会社と媒介契約を締結すると、それぞれの不動産会社を通して多くの方に情報を届けやすくなりますが、不動産会社としては他の不動産会社に売買契約を取られてしまうリスクがあり、積極的に取り組んでくれない可能性があります。

一方、1社としか媒介契約を締結しない形式では、不動産会社としては他に売買契約を取られる心配がなく積極的に売却に取り組んでもらいやすくなります。

ただし、1社としか媒介契約を締結しない分、契約した不動産会社に実力がないような場合には契約が決まらない期間が長くなってしまうリスクがあります。

こうした違いを比較検討しながら、いずれかの方法を選ぶようにするとよいでしょう。

なお、基本的には人気のあるエリアのマンション売却については一般媒介契約を、そうでない場合には専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶことをおすすめします

マンション売却は不動産会社に積極的に取り組んでもらうことが重要で、人気のあるエリアのマンション売却であればそれほど労力なく売買契約を決めやすく、一般媒介契約でも積極的に取り組んでもらいやすいからです。

【関連記事▼】

不動産売却時の媒介契約「一般・専任・専属専任」契約内容の違いと特徴を解説
この記事では不動産の売却を行う際、不動産業者と結ぶ「媒介契約」の種類とそれぞれの特徴について解説しています。一般・専任・専属専任、それぞれの媒介契約にはどのようなメリット・デメリットがあるのかチェックしましょう。

不動産会社が売却活動を行う

媒介契約を締結したら、不動産会社が売却活動を行います。具体的には、インターネットやチラシを活用して広告活動を行ったり、反響のあった方を現地で案内したりといった活動に取り組みます。この辺りのことについては、基本的に不動産会社が全て行ってくれます。

ただし、マンションに住みながら売却活動を行う場合には、週末に内覧会を行うなど調整する必要があります。

買付申込書を受け取る

マンションを見学した方が購入を決めた際には買付申込書が送られてきます。買取申込書には、購入したい価格が書かれていますが、買主によっては買付申込書で価格交渉してくることもあります。

受け取った買付申込書の価格等の条件を確認し、その価格で売却してよいのか判断します。価格交渉を受け入れられない場合は買付をお断りし、次の買主を探すことになります。

売買契約を締結する

買主との間で条件が整ったらマンションに関する重要事項説明を聞き、売買契約を締結します。

売買契約時には買主から手付金を受け取ることになります。

買主が住宅ローン本審査を受ける

売買契約締結後、買主は住宅ローンの本審査を受けます。住宅ローンは売買契約締結後にしか本審査を受けることはできませんが、契約前に受けられる事前審査で承認を得ていれば、本審査でも承認となるのがほとんどです。

しかし、中には、売買契約締結後に住宅ローン本審査が否決となり、解約となってしまうこともあります。解約になれば、また売却活動からやり直しです。

住宅ローン特約とは

住宅ローンの本審査については、住宅ローン特約を確認しておく必要があります。

住宅ローン特約とは、設定した期間内であれば住宅ローンが否決となった場合でも売買契約を白紙解約できる、というもので、具体的には受け取った手付金をそっくりそのまま買主に返還することになります。

住宅ローン特約は任意のため、売主次第で設定しないこともできます。

その場合、住宅ローン審査が否決となれば、受け取った手付金はそのままにしておくこともできます。ただし、「住宅ローン特約がついていないのであれば契約を締結しない」という買主もいるため注意が必要です。

基本的には、住宅ローン特約はつけたほうがよいでしょう。

その上で、事前審査の承認を得ている方とだけ売買契約を締結するなど、住宅ローン審査が否決となる可能性の低い人を選ぶといった工夫をすることをおすすめします。

マンションを引き渡す

買主の住宅ローン審査が承認となったら決済してマンションを引き渡します。

先述の通り、売買契約後も住宅ローンの審査が否決となれば振り出しに戻ることになるため、マンションに住みながら売却する方は、買主が住宅ローン本審査で承認を得てから決済するまでの短い期間でばたばたと引っ越し手続きを進めなければなりません。

時間がかかりそうであれば、あらかじめ買主の了承を取っておくことが大切です。売買契約書には引き渡しの時期を記載する欄があるので、長めに取っておくとよいでしょう。

マンションの査定額はどう決まる?

マンションの価格査定を依頼すると簡易査定の場合で2~3日程度、訪問査定の場合で訪問から1週間程で査定額の提示を受けることができますが、不動産会社はどのようにしてマンションの査定を行っているのでしょうか。

主に取引事例比較法で査定する

不動産の査定方法にはいくつかの方法がありますが、マンションの査定については主に「取引事例比較法」と呼ばれる方法で査定が行われます。

取引事例比較法とは、過去の取引事例を参考に売却するマンションの価格を査定する方法です。

マンションは1棟のマンション内に同じ間取りの部屋が複数ありますし、マンションが異なる場合でも、駅からの徒歩圏内に似たようなマンションを見つけやすく、取引事例が豊富なことが多いというのがその理由です。

なお、複数の不動産会社に査定を依頼すると、異なる査定結果が出ることも多いですが、これは参考にした取引時理恵が不動産会社ごと違うことが主な原因です。

自分でも査定してみよう

取引事例比較法は周辺の類似物件を価格の参考にする査定法ですので、イメージしやすく、自分でも簡単に査定することができます。

実際の取引事例比較法では、物件の特徴の違いによりさまざまな補正を行いますが、自分で査定する場合にはそうしたことは気にしなくともよいでしょう。

参考にする事例については、大手不動産情報サイトなどで物件を検索してもよいですし、国道交通省の不動産取引価格情報検索を利用すれば過去の取引価格を検索することもできます1

一度自分で査定しておけば、不動産会社の査定結果を聞くときに、なぜその価格なのかを判断しやすくなるのでおすすめです。

売却価格と成約価格の違い

自分で査定する際、大手不動産情報サイトを活用しても、国土交通省のサイトで検索できる過去の取引事例を参考にしてもよいとお伝えしましたが、厳密にはこの2つの価格は異なります。

大手不動産情報サイトを検索して見られる価格は、まだ売りに出る前の売却価格』であり、実際には、そこから値引きされて売買が決まることもあります。

一方、過去の取引事例は実際に売買契約が結ばれた「成約価格」なので、より説得力のある価格だと言うことができます。

そこまで厳密に考える必要はありませんが、上記のような違いがあることは覚えておくとよいでしょう。

査定は複数の不動産会社に依頼しよう

査定額は不動産会社によって違う旨をお伝えしましたが、それ故に、不動産会社への査定依頼は複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。複数の不動産会社に査定結果を聞く中で、マンションの相場を知れるということもありますが、それ以外にも1つポイントがあります。

それは、不動産会社の中には、とりあえず媒介契約を結ぶための手法として、実際の相場より高い査定結果を提示する会社も存在するからです。こうした会社と媒介契約を締結してしまうと、売れないまま時間が過ぎ、最終的には値引きして相場程度か、相場より安い価格での売却となってしまうでしょう。

そうならないためにも、複数の不動産会社に査定依頼する中で相場観を養っていくことが大切だと言えます。

不動産会社に仲介を依頼すると仲介手数料がかかる

不動産会社に仲介を依頼すると、仲介手数料を支払う必要があります。ここでは、仲介手数料について解説していきます。

仲介手数料はいくら払うの?

仲介手数料の額は宅建業法に上限額が定められており、その額は以下の通りです。

売買価格仲介手数料の上限額
~200万円売買価格×5%+消費税
200万円~400万円売買価格×4%+2万円+消費税
400万円~売買価格×3%+6万円+消費税

例えば、売買価格が3,000万円であれば、仲介手数料の上限は3,000万円×3%+6万円+消費税(8%)=103.68万円となります。

仲介手数料の値引き交渉はできる?

前述の仲介手数料の上限額についてはあくまでも上限額のため、それ以下であればいくらでも構いません。

しかし、こちらから何も言わなければ、基本的には上限額で仲介手数料が設定されます。とはいえ、仮に値引き交渉したとしてもそう簡単に値引きしてくれるものではありません。

不動産会社への仲介依頼については、原則としてこの仲介手数料以外に一切費用を支払う必要はなく、不動産会社はマンションを売却するために負担した人件費や広告費を回収するために、仲介手数料を受け取るからです。

基本的には、仲介手数料の値引きは難しいと考えた方がよいですが、どうしても値引きしたい場合は一つのポイントがあります。

それは、買主側の仲介会社を確認することです。不動産会社は、売主側と買主側、双方に仲介として入ることもでき(これを両手と呼びます)、この場合は売主と買主双方から仲介手数料を受け取ることができます。

この両手の時は、不動産会社は買主からも仲介手数料を貰えるため仲介手数料の値引きに応じてくれやすくなるというわけです。仲介手数料の値引きをお願いするのであれば、両手になるまで時間がかかってもよい旨を伝えるなどして交渉すると効果的です(もちろん、必ず値引きしてくれるわけではありません)。

仲介手数料の支払いタイミングに注意

仲介手数料については支払いのタイミングにも注意が必要です。仲介手数料は成功報酬で、売買契約を締結した不動産会社に対して支払う必要がありますが、その支払いタイミングについて、売買契約時なのか、決済時なのかといった取り決めがありません。

会社によって、売買契約時に100%支払うパターン、決済時に100%支払うパターン、売買契約時に50%、決済時に50%支払うパターンなどがあります。マンションの売買契約は、売買契約後、買主の住宅ローン否決等を理由に解約されることも珍しいことではありません。

このことから、可能であれば決済時に100%としてもらえないか交渉するとよいでしょう。最低でも売買契約時に50%、決済時に50%にしてもらうことをおすすめします。

マンションを売却する際の注意点

最後に、マンション売却時の注意点についてお伝えします。

囲い込みに注意

最近では減りつつありますが、マンションの売却では「囲い込み」に注意が必要です。

囲い込みとは、買主側にも売主側にも同じ不動産会社が仲介に入ることで双方から仲介手数料を受け取れる「両手」になるために、別の不動産会社に物件情報が届かないようにする手口のことです。

物件について問い合わせがあると、まだ売れていないのにも関わらず「もう売れています」などとウソの情報を伝えることもあります。

囲い込みをされてしまうと、成約までの時間が長くなってしまう可能性があります。

こうしたことのないよう、媒介契約を依頼する不動産会社については過去の実績や評判などよく確認しておくようにしましょう。

売却理由によっては買取も検討しよう

本記事では主に仲介による売却について解説していますが、売却理由によっては不動産会社に直接買い取って貰う買取による方法も検討するとよいでしょう。

買取では、相場より売却価格が安くなってしまうというデメリットがありますが、条件がまとまればすぐに現金化できるという大きなメリットがあります。

このため、例えば離婚や相続など売却を急ぐ理由がある時には買取を活用しやすいです。

不動産会社によっては、最初は仲介で売却を開始し、一定期間売れない場合には買取してくれる買取保証といった制度を用意している場合もあるので、状況に応じて利用を検討するとよいでしょう。

まとめ

マンションの売却についてのバイブルとなるよう、マンション売却の基本的な内容をお伝えしました。

マンションの売却を考えている方は、随時この記事を確認しながら手続きを進めていくとよいでしょう。

  1. 国土交通省 不動産取引価格情報検索
タイトルとURLをコピーしました