ローン滞納時の差し押さえから競売までの流れ|任意売却と競売の違いも解説

不動産売却手続き
執筆者
逆瀬川勇造

明治学院大学卒。地方銀行勤務後、転職した住宅会社では営業部長としてお客様の住宅新築や土地仕入れ、広告運用など幅広く従事しました。2018年よりP.D.Pを設立。WEBを通して不動産に関する問題解決を目指します。
保有資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)、住宅ローンアドバイザー、相続管理士

住宅ローンを数回にわたって滞納してしまうと、最終的には金融機関(保証会社)から物件を差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。競売となると、二束三文での売却となってしまうことから、多くの場合では自己破産が選択されます。

そうしたことにならないよう、任意売却という方法を選択することもできますし、そもそも住宅ローンを滞納する前に対策しておくことも大切です。

本記事では、住宅ローンを滞納してしまった後、競売までの流れや競売そのものの流れを解説するとともに、競売前に選択できる任意売却との違いについてもお伝えします。

住宅ローンの滞納で不動産が差し押さえられる?

住宅ローンを組んでマイホームを購入したものの、毎月の返済が厳しくなり、住宅ローンを滞納すると、最終的には購入した住宅は金融機関(保証会社)に差し押さえられてしまいます。これは、購入する住宅に抵当権を設定して住宅ローンの担保としているからです。

差し押さえられた住宅は期間入札にかけられ、落札者が決まると、その売却代金で住宅ローンの残債を返済します。

とはいえ、住宅ローンは一回滞納したらすぐに差し押さえられるわけではありません。金融機関としても、できれば普通にローンを返済していってほしいと思っています。

具体的な期間は金融機関によって異なりますが、以下で住宅ローン滞納から競売開始までどのような流れで進んでいくのか見ていきましょう。

住宅ローン滞納から競売までの流れ

住宅ローンを滞納してしまってから、競売開始が決定するまでには以下のように進んでいきます。

  • 住宅ローン滞納
  • 督促状/催告書
  • 期限の利益喪失と代位弁済
  • 競売申立て

それぞれについて見ていきましょう。

住宅ローン滞納

住宅ローンを滞納すると金融機関からはがきや手紙、電話等で返済を促されます。この段階で、すぐに返済すれば個人信用情報に延滞の情報が記載されないケースもあります。住宅ローンを滞納してから1~2カ月程度以内に返済すれば、この先の手続きに進むことはありません。

ただし、この期間内であっても延滞を繰り返すと個人信用情報に登録されてしまいますし、遅延損害金を支払わなければならないケースもあります。

督促状/催告書

住宅ローンを滞納して3カ月程経過すると、督促状や催告書が送られてきます。

督促状や催告書には、住宅ローンを滞納して1~2カ月の頃に送られてくるはがきや手紙とは異なり、返済を延滞し続ければ法的手段を講じるといった文言が見られるのが一般的です。

最初は督促状が届き、それでも返済がない場合には最後通牒としての催告書が送られてきます。催告書には「期限の利益を喪失させて、保証会社が代位弁済する」旨が記載されています。

「期限の利益の喪失」や「代位弁済」は法律用語で、後程詳しく解説しますが、この段階であれば、まだ滞納分を返済すればこの先に進むことはありません。

期限の利益喪失と代位弁済

督促状や催告書が届いても返済しないでいると、金融機関は「期限の利益を喪失させ、保証会社による代位弁済」する手続きを取ります。「期限の利益」とは、住宅ローンを借りている人が期限が来るまでは住宅ローンの一括返済を求められることはないという権利です。

返済を滞らせたことを理由として、期限の利益が喪失するとその時点からローンの残債について一括で返済を求められるようになります。また、「代位弁済」とはあなたの代わりに保証会社がローンの残債を金融機関に支払うということです。

代位弁済後は、ローンの残債は金融機関ではなく、保証会社に返済していくことになります。なお、保証会社による代位弁済が行われた後は、督促が厳しくなることが多いです。

また、保証会社からさらに債権回収会社(サービサー)に債権が移ることもあります。

競売申立て

代位弁済された後は、保証会社を相手にローンの残債を全額返済する必要がありますが、ローンの残債を完済できるのであればそもそもここまで手続きが進むことはないでしょう。

多くの場合、代位弁済手続き後はローン残債の返済はなされません。

返済がなされない場合には競売の申立て手続きが行われます。

競売申立てが行われ、裁判所が開始決定を出すと「担保不動産競売開始決定通知書」が送られてきます。

競売の流れ

次に、競売が開始した後の流れについて見ていきましょう。

差し押さえ

執行裁判所により競売開始が決定されると、「担保不動産競売開始決定通知書」が送付されるとともに、差し押さえがなされ、登記簿にはその旨の登記がなされます。差し押さえられた後は、対象不動産の売却や抵当権等の設定行為など、「対象不動産の担保価値を下げる可能性がある処分行為」をすることができなくなります。

換価

差し押さえ後は、実際にその不動産を競売してお金に変える換価手続きが取られます。なお、競売による売却がなされる前に、適正価格を算出するために裁判所の執行官によって対象不動産の調査が行われます。

また、同時に抵当権を設定している人など、不動産売却後に、その売却代金から配当を受けられる人の調査もなされます。

調査後、対象不動産が競売に出されることが公告され、公告された情報は誰でも閲覧できるようになります。その後、期間入札による入札が行われ、落札者が決まると代金納付を受けます。

配当

競売の結果、裁判所が受け取った代金は債権者に配当されます。債権者が1人(1つの金融機関)であれば、その債権者が代金から債権額に相当する額の配当を受けることになります。

一方、債権者が複数いるようなケースでは、裁判所が債権額や優先債権の優劣を比較した上で、各債権者に配当されます。

競売入札開始前であれば任意売却も選択できる

住宅ローン滞納から競売までの流れについてお伝えしましたが、この期間中に任意売却することで競売よりお得に不動産を売却できる可能性があります。

任意売却とは

任意売却とは、債権者である金融機関の了承を得て、不動産を売却する方法です。通常、抵当権を設定された不動産を売却するには、売却代金と手持ち資金を足し合わせて住宅ローンの残債を完済しなければなりません。

※売却代金+手持ち資金≧住宅ローンの残債

例えば、3,000万円の住宅ローン残債がある場合に、住宅の売却代金が2,000万円だと差額の1,000万円を現金で用意しなければならないのです。このため、住宅ローンの残債より住宅の売却代金が安く、差額を用意できないと不動産を売却できず、一方で返済も続けられないとなると競売を待つしかなくなってしまいます。

こうしたケースでも利用できるのが任意売却です。

任意売却は、住宅の売却代金と手持ち資金とで住宅ローンの残債を完済できない場合でも、抵当権の設定権者である金融機関の了承を得て、不動産を売却できるようにする方法です。住宅を売却後、残った残債については金融機関と返済方法を話し合いの上、返済していくことになります。

なお、任意売却は住宅ローンを滞納した後にしか選択できず、また競売の入札が開始された後には行えません。

普通の不動産売却と同じように売却できる

任意売却のよいところは、通常の不動産売却と同じように売却できるということです。

競売の場合、入札という方法で売却が行われていくため、通常の不動産売却よりかなり安い価格での成約となるのが一般的です。競売での売却後は住宅ローン残債が多くなりやすいこともあり、自己破産をしなければいけない可能性が高くなります。

一方、任意売却で高値で売却することに成功すれば、売却後の残債を少なくすることができ、結果として自己破産せずとも済む可能性が高くなります。

売却後の待遇をよくしてもらえるよう交渉できる

また、任意売却では債権者(金融機関)と話し合って住宅の売却を進めるため、任意売却後の待遇についてもよくしてもらいやすいです。例えば、任意売却であれば、不動産売却代金から引越し費用を受け取ることができます。競売や任意売却するくらいですから、売主にはお金がありません。

しかし、競売や任意売却後には住んでいた不動産から引越ししなければなりません。当然のことながら、引越しにはお金がかかります。

こうしたとき、売却資金の中から30万円まで引越し費用としてお金を受け取れるよう交渉することが可能なのです。

どうせ自己破産するなら競売も任意売却も同じ?

住宅ローンを滞納してしまい、完済の目処も立たないという方の中には、「任意売却したとしても自己破産するつもりだから競売のままでよい」と思っている方もいらっしゃるでしょう。これは確かにその通りではありますが、仮に自己破産するにしても競売より任意売却の方がお得に利用できることがあります。

引越しの時期を相談できる

先述の通り、任意売却では金融機関との交渉次第で売却後の待遇をよくしてもらうこともできます。競売の場合、落札が決まると強制的に立ち退き日が決められてしまいますが、任意売却であれば引越しの時期を相談できます。

例えば、お子様がいらっしゃる場合に学校の関係で学期末までは住み続けたいといった場合や、引越し先を見つけるまで時間が欲しいといった場合でも調整できるのです。

引越し代を受け取れる

また、先述の通り、任意売却の場合には売却代金から引越し代を受け取ることができます。競売の場合はそのような制度は用意されていません。

手続きにかかる時間が短い

すでに自分でローンを返済していくことが難しく、自己破産を考えているのであればできるだけ早く再スタートを切ったほうがよいでしょう。任意売却であれば、売却が決まればその段階で自己破産手続きをして、その後3カ月程度で手続きが終了します。

一方、競売の場合は競売の申立から競売開始決定→調査→入札→強制執行と時間がかかってしまいます。

競売や自己破産とならないよう早めの判断を

競売と比べた場合の任意売却のメリットについてお伝えしましたが、競売になると公告され、誰でも閲覧できるようになってしまいますし、自己破産すると弁護士や宅建士、生命保険の外交員などの仕事に就けなくなってしまうといったさまざまなデメリットがあります。

そもそも競売や自己破産にならないよう、返済が厳しくなったらできるだけ早い段階で売却を検討することも視野に対策していくことが大切だといえます。

先述の通り、不動産の売却では売却代金と手持ち資金とを合わせて住宅ローンの残債に足りなければ不動産を売却することができません。

競売や任意売却でお悩みの方の中には、過去に売却に出したものの買主が見つからなかったり、売却代金が残債に足りなかったりしたという方もいらっしゃるでしょう。

売却する不動産が戸建の場合、インスぺ買取を活用すればその問題を解決できる可能性があります。

インスぺ買取では、登録した物件に対して興味を持った業者から申込が届くと、無料でインスぺ(住宅診断)を実施します。

インスぺを実施することで、通常の戸建て売却より安心して購入できるため高値がつきやすくなります。

また、インスぺ買取では、全国の買取業者に対して入札形式で購入希望を募り、その中でもっとも高い金額を提示した業者に不動産を売却することができるようになっています。

こうしたシステムにより、これまで買主を見つけられなかった不動産が売却できるようになったり、売却代金が足りなくて売却できなかった物件も高値で売却できるようになったりといったことを目指せます。

まとめ

競売や任意売却の概要や、住宅ローン滞納から競売までの流れ、競売が決まってから配当が実施されるまでの流れなど解説しました。基本的に、住宅ローンを滞納してしまい、完済することができない場合には競売を待つより任意売却を選んだ方がお得となることが多いです。

また、可能な限り住宅ローンを滞納する前に、売却も含めた対応をすることで競売や差し押さえを避けるべきだといえます。

戸建ての場合、売却が難しいことも少なくありませんが、インスぺ買取を利用することで問題が解決する可能性があります。戸建ての住宅ローン返済が厳しいと感じてきたら、まずはインスぺ買取に物件を登録することから始めてみてはいかがでしょうか。

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