空き家売却時の注意点3つ|高額査定のコツや取引の流れも解説します

空き家売却時の注意点4選|高額査定のコツや取引の流れも解説します不動産売却手続き
執筆者
インスペ買取編集部

売買主が抱える情報の非対称性をテクノロジーによって解決し、安心して住宅の売買ができる世界をつくります。

「相続などに際して空き家を所有することになり、売却しようか迷っている」という方の話を聞くことも珍しくありませんが、自分の実家や両親が苦労して購入したマイホームなど、思い入れのある物件だと手放すのに心理的な抵抗もあるでしょう。
しかし、誰も住んでいない空き家でも所有していれば固定資産税や都市計画税で維持費用がかかってしまいますし、自分では住めない空き家をそのまま放置するよりも、売却すれば金銭的なメリットを享受しつつ、また次の人に使ってもらえるという利点も生まれます。
実際に売却を考えたとき、使っていない空き家と言えども、できるだけ高く売れた方が良いのは当たり前ですし、査定を依頼する業者の選び方や手続き等で疑問点を抱えている方も多いと思います。この記事では空き家の処分を検討している方向けに、空き家を売却する際の注意点をまとめました

平成30年時点で空き家は846万戸

出所:空き家数及び空き家率の推移-全国(昭和38年~平成30年)1

総務省の統計によると、平成30年(2018年)時点で日本全国の空き家は846万戸、空き家率は13.6%です。総数、比率ともに右肩上がりで推移していることがわかります。2033年には空き家の比率は30%を超え、2000万戸が空き家になるという推計データもあります2

政府・地方自治体はこの傾向を重く受け止め、空き家対策特別措置法を制定するなどの施策を進めていますが、空き家の増加は日本社会が構造的に抱える少子高齢化による影響も大きいため、避けられないものです。

住み替え、転勤、離婚などで個人も影響を受ける

こうした数字を見てもピンと来ない人も多いかもしれませんが、空き家の増加は治安や景観の悪化を招く可能性があります。そして、あなたが将来的に住み替えや転勤、あるいは離婚(積極的に考えたいものではありませんが)などの原因で家を手放そうと思ったとき、その地域の需要や家の状態によっては売れないという形で直接的な影響を被る可能性もあるのです。

空き家を売るための方法を学ぼう

空き家は新築の住宅に比べて売れにくいのは言うまでもありません。そして、その傾向は空き家の増加に伴ってますます強まります。しかし、空き家だからと言って絶対に売れないものとは限りません。

現在空き家を所有している方、または近い将来相続で空き家を所有する可能性がある方は、この記事で空き家をどのように売れば良いのか学んでいきましょう。

権利関係の確認と不動産業者選び

一戸建て・マンションなどの空き家に限らず、土地に関しても言えることですが、相続した不動産を売却する場合には共有名義人全員の同意が必要です。亡くなった所有者の資産状況によっては権利が複雑化するケースもあるので、「相続した物件をすぐに売りに出そう!」と思い立っても、権利者が複数いる場合は手続きがスムーズに行かないケースも少なくありません。

空き家の売却を得意としている不動産会社では、相続管理士や弁護士など関連資格者によるサポート体制を整えており、煩わしい権利関係の処理(共有名義人間での売却同意の手続き)を円滑に行なってくれるサービスを提供しているところもあります。一言で「不動産会社」と言っても、賃貸物件の仲介をメインに行なっている会社や、投資系の物件を専門に扱っている会社もあり、全ての不動産会社が空き家の売却に精通している訳では無い点に注意しておきましょう。

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売却の流れと準備

実際に空き家の売却を進めるにあたっては、

  • 査定を行う
  • 不動産業者と媒介契約を結ぶ
  • 売りに出す(買い手を探す)

という流れで準備を行います。

査定サービスを利用しましょう

まず最初に空き家となっている物件の査定を申し込むことになりますが、査定は相場の確認も兼ねて複数の業者に依頼するのがベターです。信頼できる不動産業者があるならその業者に全てを任せるという方法もありますが、一社しか利用しない場合、不当に安い価格が言い値で提示される可能性もゼロではありません。複数の業者に頼むのが面倒だという場合は、ネット上からも簡単に申し込める「一括査定サイト」「売却査定サイト」などと呼ばれる査定のサービスを利用するのが一般的です。

査定に出した複数の業者の提示価格を比較し、その業者の実績や口コミから信頼できるかどうかを見極めてから媒介契約を結ぶことで、相場の確認ができる(=高く売れる可能性が高まる)のがメリットです

また、戸建ての買取に特化したインスペ買取では、一括査定サイトで一般的な仲介売却の査定ではなく、土地・建物を「業者買取」に出した場合の査定額が提示されるため、「一括査定で提示された額で中々買い手が見つからず、いつまでも売れなかった」というようなリスクを抑えることが可能です。

もちろん建物部分が買取再販できる状態ではなく、取り壊しが必要で、さらに土地の立地が悪いという場合には買取業者の査定が付かないこともありますが、インスペ買取では複数の買取業社による査定・入札で相場確認もできるので、売れない空き家を放置し続けるよりは、インスペ買取で査定に出してみるのがオススメです。

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媒介契約について

続いて不動産業者との媒介契約を結ぶことになりますが、物件の売却を依頼するときの業者との契約には、

①一般媒介契約
②専任媒介契約
③専属専任媒介契約

上記3つの種類があります。

①一般媒介契約

一般媒介契約を結んだ業者との間には、それほど強い拘束は生まれず、他の業者に仲介を依頼することも可能です。「こんな空き家があるので、買いたい人がいたら紹介してください」ぐらいのニュアンスで捉えるとわかりやすいかと思いますが、実際に不動産の売却を依頼する場合には②専任媒介契約 ③専属専任媒介契約 のいずれかの媒介契約が結ばれるケースが多くなっています。

②専任媒介契約

不動産業者との間で専任媒介契約を結んだ場合には、その不動産業者に仲介してもらわなければ当該物件を売却することができなくなります。ただし、自分で売り先を見つけて売買契約も個人間で行う場合には、その業者を通さなくても良いという契約内容です。

③専属専任媒介契約

専属専任媒介契約のケースでは、不動産を売却する際に必ずその業者の仲介で売買契約を行わなければならず、自分で売り先を見つけた場合でも、必ずその業者を仲介しての手続きが求められます。

したがって、もし自分自身や知り合いのツテなどで買い手が探せそうなら②専任媒介契約、自分で買い主を見つけるのが難しい場合には、③専属専任媒介契約を結んで不動産会社にも積極的に営業を行なってもらうという選択が良いでしょう。

なお、専任媒介契約および専属専任媒介契約は、最長の有効期限が3ヶ月と設定されており、他の業者を利用したいという場合には契約を更新しないという選択肢があります。

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売り出し価格と成約金額

仲介を依頼する業者が決まって媒介契約を結んだ後は、売り物件として売却したい空き家を登録し、買い手を探すことになります。このとき「売り出し価格」が設定されるのですが、これはあくまでも不動産業者の査定を元に公表される価格であるという点に注意が必要です。

例えば、一括査定サービスを利用して一番高い価格を提示した業者と媒介契約を結び、査定金額を元に売り出し価格を決めたものの、その価格では買い手が見つからず、「もう少し安い値段なら買いたい」と値下げの交渉が行われるケースもあります。

このとき、市場での需要と供給の関係で、どうしても折り合いがつかずに値引き交渉に至るのであればまだ仕方ないことかもしれませんが、不動産業者が自分のところで売りに出したい(仲介手数料で儲けたい)という思惑からあえて相場よりも高い査定金額を提示していた可能性が無いとは言い切れません。売り出し価格はあくまでも査定を元にした金額であり、実際に売買が行われる「成約価格」との差が出てしまう可能性も考慮しておきましょう。

瑕疵担保責任(契約不適合責任)に注意

空き家は築年数の古い物件も多いですが、不動産会社と媒介契約を結んで仲介での売却を検討する際は、瑕疵担保責任にも注意しなければなりません。

人が住まなくなってから年数が経過している物件では、居住中には発生していなかった雨漏りや蟻害(シロアリの被害)などが新たに発生している場合もあるので、売却前にインスペクションを実施するなどしてリスクを限定化することも視野に入れておきましょう。

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仲介による売却ではなく、不動産業者による買取の場合は、売主の瑕疵担保責任が問われない契約で売買されるのが一般的です。建物部分に価値が付かない古い物件などは、業者買取も選択肢に入れることで早く売れる可能性が高まるでしょう。

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空き家を放置すると査定金額が下がる?

権利関係の折り合いがつかず、相続した空き家を中々売りに出せなくなってしまった結果、長期間放置されてしまうというケースは珍しくありません。しかし、空き家を放置してしまうと、売却時の査定金額が下がってしまう原因になるので注意が必要です。

というのも、特に木造建築の住宅の場合は、換気を一切しないまま長期間放置してしまうと、損傷劣化が著しく、リフォーム無しでは人が住める状態では無くなってしまう可能性があるからです。そうなれば、いざ売りに出すときに査定金額は元の状態よりも下がってしまい、最悪の場合買い手が全く見つからなくなってしまうということも考えられます。

このような事態を防ぐためにも、共有名義人との交渉等も進めてくれる不動産業者を早めに見つけ、できるだけ良い状態で物件が売れるように対応するのが肝心です。そして、共有名義人がそれぞれの利益を保つためにも最低限の管理について確認しておきましょう。

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不動産会社を介す仲介売却では中々買い手が見つからないような訳あり物件も、空き家の買取に力を入れている業者にとってはお宝物件である可能性もありますので、仲介売却のみならず業者買取による売却も視野に入れることで、より早く高値で物件を売却できるチャンスが生まれるのです。

この記事でご紹介した、空き家を売る際の注意点をしっかり確認して実践し、計画を立てた上で早めに準備を進めましょう!

 

▼空き家を売却する以外の活用方法

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